无锡四批次预挂地！年度低潮预期极其有限
8月15日晚，无锡市自然资源和规划局发布第四次集中供地预公告。
预挂牌10幅宅地，总出让面积77.23万方，其中梁溪区2幅，锡山区2幅，惠山区3幅，新吴区3幅。
进入2022年以来，无锡挂地的频次和节奏，让人仿佛回到了集中土拍以前。
供地节奏非常紧凑，甚至让观众有点“压迫感”。
前面的商品还没有出售，后面的库存就已经抛出。
市场好的时候，挂地像放连环炮，一个高潮接连一个高潮，观众嗨点不断，纷纷围观吃瓜。
市场不好的时候，挂地像往河里扔石头，咕咚咕咚，一个闷响接一个闷响，越听越慌。
关于四批次预挂地，其实一句话即可以说明白：
关于当前全国与无锡的楼市，有下面几点特征：
8月15日，央行发布消息称，MLF逆回购利率下降10个基点，这意味着房贷利率有望进一步下调。
无锡二套房首付比例下调！在这之前，无锡一揽子楼市松绑政策，已经累计叠加。
下半年，还会有更刺激的政策出台吗？大概率，还会有。
国家统计局发布了7月份，70个大中城市中商品住宅销售价格变动情况。
70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有40个和51个，均超过一半。
出现涨幅的城市，集中在一二线%。
房价这样的涨幅对冲一下通货膨胀，我们只能呵呵。
据人民银行数据，7月末，国内广义货币增长12%，狭义货币增长6.7%。
各省市地方财政每年都有土地供应指标，定了指标，就要努力完成。
无锡并不是一个土地财政依赖度高的城市，但任务依然有。
2022年以来，无锡宅地出让总金额是286.6亿元，2021年前8个月同期数字是635.6亿元，同比下降55%，差距巨大。
如果将城投拿地的金额剔除，包括无锡在内的诸多强二三线城市，土拍金额数字，要更加“鸡肋”。
昔日各大品牌房企争先恐后在锡拿地的局面一去不复返。
4.地块以主城区周边地块居多，经开未上新
四次土拍预挂地，从成色来看，都比较符合区域刚需。
即使是梁溪的两块地，周边配套也非常一般，大概率是定位刚需客群。
梁溪区核心地段和经开的改善地块，都未见挂出。
可能与二、三次土拍，主城区夹城里，经开区两块改善地块的供应上新有关。
对比此前的土地市场，2021年下半年以来，溢价率明显走低，成交总金额显著下降，土地市场热度不再。
在这样的背景下，无锡三批次挂地、四批次预挂地，定位略有不同。
如果说三次土拍，兼顾了刚需和改善，那么四次土拍预挂地，则清一色刚需属性。
锡东新城商务区两块地，成色也有可观。
潘巷南侧地块、阳山镇新渎路与环山路交叉口西北侧地块的容积率，容积率分别为不超过1.05和1.1，让人对地块未来产品有所期待。
总之，四次土拍预挂地，整体定位刚需，配套齐全，在区域内性价比较高。
如果不出黑马，大概率国资和城投平台拿地。
无锡楼市的蛰伏期，远远没有过去。
土拍次数变多了，但土拍总金额大幅下滑，已成定局。
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