第三批集中供地来了！多城下调竞拍门槛无锡打头炮八成地块底价成交
◎随着今日无锡20宗地块全部成功出让，也正式拉开了今年第三批集中供地的帷幕。此前，上海、深圳、南京、苏州、合肥等城市已纷纷挂牌第三批集中供地。
◎在融资渠道全面收紧及各地调控政策趋严等因素作用下，房企在下半年整体拿地热情明显减弱。预计这一现象在今年不会发生显著变化，土地降温的态势还将持续。
今日（11月1日），无锡率先举行第三批集中土拍，20宗地块均成功出让，成交总金额约273.8亿元。其中17宗地块底价成交，仅3宗地块出现溢价。国企背景企业依然是拿地主力，如无锡城开、无锡和居、吴文化博览园和滨湖城投均竞得两宗地块。
而上周以来，深圳、上海、南京、苏州、合肥等城市已纷纷挂牌第三批集中供地，其中部分城市还下调了竞拍门槛。从头部批集中供地的火热到第二批集中供地的普遍降温，第三批集中供地将会有何种表现，是业界普遍关注的。
上周克而瑞重点监测城市的土地供应量较前一周显著回升，总供应建筑面积达2796万平方米。而这与上周上海、深圳、南京、苏州、合肥等城市发布第三批集中供地公告不无关系。
具体来看，上海共推出51宗地块，其中27宗涉宅用地总起始价约456.21亿元，出让面积合计约156.11万平方米；深圳共推出11宗地块，总体量达187万平方米，起拍总价约352亿元；南京共出让61宗地块，总起始价约482.86亿元，合计出让面积约274.16万平方米；苏州推出26宗地块，总建面达386万平方米，总起始价约405.6亿元；合肥计划出让22宗宅地，其中滨湖区有5宗地推出。
值得注意的是，上海第三批集中供地中首次出现“双定双限房”地块，即位于崇明长兴岛的地块被标注为限价商品住房项目，申请人须提交由相关政府部门出具的项目认定文件。不过整体来看，上海第三批集中供地多为郊区低总价地块，且严格控制溢价率。
对此，58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，该地块采取这一政策主要还是限定购房人群的范围。长兴岛上有我国重点布局的长兴造船基地，江南造船、中远海运、振华重工、沪东中华四大央企也在都在此有重要布局。因此，此地块大概率就是定向针对这些企业的人群。双定就是需要符合一定条件才能购买，同时还可能规定上市交易的时限，双限则是对价格和户型等会有明确规定。此类性质的地块在临港新片区也有不少，未来针对于重点的产业集中区域，都可能会加大此类定向人群的居住用房。
此外，深圳第三批集中供地共推出11宗地块，虽然数量仅为第二批集中供地供应量的一半，但起拍总价为第二批集中供地的83%。同时地块质量较高，如南山、龙岗园山、前海3宗地块的挂牌起始价都在50亿元以上；面积方面，前海、福田、南山、龙岗园山4宗地块建面规模比较大，均在20万平方米以上；合肥第三批集中供地的地块质量也较前两批明显提升。
截至目前，除宁波、郑州两城外，其余20个重点城市均已完成前两批集中供地。同时，大部分城市都增加了土地供应，尤其是苏州、合肥、上海、北京、长沙、杭州等城市，今年前10月的宅地成交量就已经与2020年全年成交量持平甚至超越。
不过，虽然大部分重点城市在集中供地计划中都加大了宅地供应力度，但从重点城市1-10月宅地实际成交规模来看，除广州、深圳已完成全年宅地供应计划超八成（83%、81%）外，大部分城市供地完成情况相对偏缓，尤其是北京、郑州、宁波、深圳、厦门、济南等城市，1-10月累计宅地成交面积还不及全年宅地供地计划的40%。
同时，部分城市今年前10个月虽然土地挂牌量较高，但受房企融资难度加大以及市场降温的影响，流拍率大幅提升，导致第二轮集中土拍成交量较首轮明显下降。如长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个城市，第二轮集中土拍流拍率均超50%，使得其供地完成量被大幅压缩。
“融资环境越发收紧，房企实现快速扩张的难度加大，所以整体选择了转向更为谨慎的拿地态度，这是土地市场环比量价齐跌的直接原因。”张波表示。
克而瑞研究中心总经理林波告诉《每日经济新闻》记者，今年上半年房企补货的意愿是积极的，尤其是中大型房企，在重点城市的拿地势头不弱。如在合肥、武汉、杭州、宁波等热点二线城市，均出现部分房企加大布局的情况。但在融资渠道全面收紧及各地调控政策趋严等因素作用下，房企在下半年整体拿地热情明显减弱。预计这一现象在今年不会发生显著变化，土地降温的态势还将持续。
记者注意到，为了应对土拍预冷，部分城市的土拍门槛已开始有所放松。如南京、深圳、苏州在第三批集中供地出让公告中已经对竞拍规则适度放松。
其中南京降低对联合开发的限制，企业拿地资质由一级或二级降至三级；深圳在规则中取消了“竞自持”的规定，竞建设类型主要为出售型人才住房，相较之前的土拍规则略有宽松。
苏州则下调了保证金和首付款比例，取消了土地的市场指导价，并将集中供地保证金比率全部下调至30%，而第二批集中供地的保证金多数为50%（少数地块为30%）。同时首次付款比例下调至50%，而第二批集中供地的首次付款比例为60%。
“接下来即将迎来第三批土地密集入市，为完成全年供地计划，供地计划完成率不高的北京、郑州、宁波、厦门、济南等城市会进一步加大宅地供应量，尤其是济南、合肥这类大概率面临高流拍率的城市，第三批集中土拍供地量将显著增加。”林波续称。
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