江苏无锡：“工业上楼”迭代升级未来产业住进“摩天工厂”
从“铺开来”到“立起来”，日益紧张的土地资源推动产业空间重塑，“工业上楼”的探索如火如荼。而在无锡，近来，正有一批以商业航天、人形机器人产业为代表的未来产业企业组团“住进”大楼里。
关注人形机器人的人一定知道江苏意优科技，这家企业的人形机器人一体化关节模组在国内市场份额领先，智元机器人、EXrobots等头部企业都是其客户。而意优去年4000万元的订单都是在一个3500平方米的楼层空间内完成的。
在意优位于中电（无锡）数字芯谷的大楼内，“一栋楼包揽一家企业生产经营制造全流程”的新型场景让“工业上楼”的优势一览无余。楼下经营研发、楼上制造组装，品牌总监顾静海介绍，这一“上”不但提升了工单流转、创新转化的效率，更为处于发展期的企业提供了柔性化的厂房配置，“工业上楼”项目进驻企业密集的特点也让行业技术交流变得更加频繁。
意优“上楼”，并非巧合，而是一家初创企业与地方资源的需求碰撞。
这家2018年诞生于无锡的企业曾因找不到合适的厂房而“出走”盐城。对于初创企业来说，大小适中的单层传统厂房实在欠点“性价比”，直到去到上海张江高科技园区，意优才发现，还可以“上楼办厂”。
彼时无锡数字芯谷拔地而起，二期更是明确规划了1栋高层厂房、6栋多层厂房及配套楼等“工业上楼”形态，意优于去年3月作为首批企业签约入驻。
“上楼故事”的精彩之处远不止于地址和办公形态上的变迁，背后是企业发展眼光和地方产业结构升级的同步匹配。
意优蕞初瞄准的是工业机器人市场，潜力巨大的同时竞争者众，如何脱颖而出？具身机器人产业的崛起让这个问题的答案呼之欲出。
行业测算，关节模组成本占人形机器人整机成本的约50%，是价值占比蕞高的核心零部件。自2022年起，意优依托机器人研发经验，陆续推出了覆盖人形机器人全身的行星、谐波及直线关节模组系列，率先突破了关节驱控的高精度控制算法。
正是这一转变彻底打破了企业“传统”的发展思路，“产品和业态可以根据市场需求变化，生产制造又何必拘泥于传统厂房。”顾静海表示，重研发、高精密、快响应的生产经营流程在“楼中”完成重构。
事实上，早期的“工业上楼”可追溯至20世纪中后期新加坡等地的实践。2022年，土地资源的稀缺推动深圳在内地率先探路“工业上楼”，随后这股风潮向佛山、东莞、中山、青岛等城市蔓延。然而，多年实践推进，除支持的声音外，“空置率高”“与市场需求不符”等质疑亦是如影随形。
意优的实践指向一条“工业上楼”新思路。2023年，无锡市住建局针对全市范围出台了《“工业上楼”设计指南》，相关板块成立“工业上楼”工作专班，无锡“工业上楼”迈入系统推进的新阶段。初期，立足“465”现代产业集群，无锡选取的多是集成电路、生物医药等产业链条上“精密小轻”的高新技术企业“上楼”。而伴随去年无锡对重点发展的未来产业领域作进一步扩充，商业航天、人形机器人等企业在锡萌发、向锡集聚，相关企业项目往往技术高度集成、对关键核心零部件有着高要求，需要一定的研发和组装制造空间，无锡“工业上楼”有了“新拍档”。
产业赛道的拓宽，让无锡彻底想通，“工业上楼”不仅盘活资源，而且一批增量项目陆续上新新建设的无锡（国家）软件园五期、六期，嵌入了“工业上楼”，以适配软件、AI等数字经济产业的个性化生产需求；规划建设了27栋4层、3栋6层具备“工业上楼”条件的高标准厂房的滨湖复星人形机器人产业园年初封顶；包括两栋“工业上楼”建筑的惠山人形机器人产业项目二期已经开工，目前已完成意向招商60%。
“建设用地稀缺和产业转型发展需求矛盾日益突出，工业上楼是大势所趋。”专家认为，“工业上楼”的建造成本并不低，把握好“度”，避免一哄而上是关键。与深圳5.0左右的容积率相比，无锡“工业上楼”容积率普遍在3.0，高度控制在50米左右，这也让无锡“工业上楼”方案更易推动和落地，不少个性化的定制项目涌现。
基于更大的楼层荷载、更高的楼层空间等普适标准，梁溪科技城机器人产业园“工业上楼”项目开工前就对企业空间需求进行采集和针对性设计；“不少企业会主动提出办公研发和组装空间的需求。”惠山人形机器人产业项目相关人士介绍，考虑到机器人行走测试时的“脚步声”，建筑设计中对楼板进行隔噪处理。为新产业“量体裁衣”，“中间层易闲置”“企业对工业上楼认知不足”等问题也有望通过定制化来破解。
行不行得通，企业入驻率做评判。梁溪科技城机器人产业园选择了货物垂直运输，加吊装口的设计方案，预计今年10月正式开园，实现开园即满园，快仓智能、魔法原子、斯坦德机器人等明星企业签约入驻高标准厂房，带动上下游企业一起入园做优生态；聚焦空天产业的融腾翼园卫星产业智造基地采用地上立体机械停车楼与主体厂房结合的设置，便于生产和运输，去年4月竣工即基本满员，氦星光联、蕞终前沿、凯睿星通、星移联信等多家优势企业入驻。
解读其在模式探索上的激流勇进，与其说是突围，不如说是持续打磨这一模式的精准定位，为企业发展提供更优空间生态。
不是“为了上楼而上楼”，专家认为，以更立体的角度去看，未来产业领域企业放弃普通厂房选择“工业上楼”，受区位、政策、人才等产业生态因素导向十分明显。“未来产业企业需要新的厂房空间，同时，大部分企业关键零部件的锻铸、采购可在长三角区域完成，这也为他们轻装上楼提供了基础条件。”
比如，意优对“工业上楼”如此热衷，原因就在于该模式让企业得以更低成本地立足无锡、上海这类资源成本更高的发展中心城市，享受更优质的人才资源和丰富的供应商资源。仅在无锡，意优所在供应链上就集聚了200余家企业，顾静海介绍：“企业转型后对人才需求拉高，无锡研发中心内，30%的研发人员来自东南大学等江苏、上海高校。”今年一季度意优订单超2000万元，其在上海同样以“工业上楼”形式布设的自动化产线万套。（韩依纯）
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