创业板公司管理部下发的《关于对无锡路通视信网络股份有限公司的关注函》（创

　　业板关注函〔2021〕第 443 号）。深圳君瑞资产评估所（特殊普通合伙）现根据

　　以及康晟公司的资产负债情况、房产位置及周边产业配套、建成时间及折旧情况、

　　周边可比房产交易作价等，补充说明你公司向关联方购买康晟公司100%股权的

　　公司进行评估，评估基准日为2021年07月31日，本机构于2021年10月13日

　　科技有限公司股东全部权益价值资产评估报告》（君瑞评报字（2021）第024号）。

　　截至2021年7月31日，康晟公司账面总资产为10,920.90万元，其中投资性

　　房地产8,408.84万元，包括房屋建筑物账面价值7,756.27万元，主要为在位于余

　　姚市凤山街道站南路369号的4栋建筑物；土地使用权账面价值652.57万元，主

　　要为在位于余姚市凤山街道站南路369号的9,582.00平方米土地使用权。

　　康晟公司账面总负债为6,237.01万元，其中应付账款账面价值1,285.16万元，

　　主要为应付工程款、幕墙款、装修款等，长期借款3,093.05万元，主要为向中国

　　银行股份有限公司余姚分行的长期性借款。康晟公司2021年7月31日的总体资

　　信息尚缺乏透明度，难以取得充分、可靠的经营财务数据；在资本市场上同行业、

　　析分别确定一定比例的风险损失，具体评估为：评估值＝账面值×（1－风险损失

　　=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-

　　日2021年07月31日，投资性房地产账面原值8,912.10万元（含土地使用权），

　　折旧金额503.26万元，账面净值8,408.84万元。相关资产处于正常使用状态，成

　　道站南路369号，该位置位于余慈连接线与站南路的交汇口，西面倚靠屯山公园

　　约1.5小时车程可抵达上海市金山区；另一方面，沿站南路往西300米可达高铁

　　站—余姚北站，19分钟可抵达宁波，31分钟可抵达杭州，畅享各大都市的繁华璀

　　城”）。 数字云城是由华晟基金管理（深圳）有限公司与余姚市政府联袂打造，

　　目标，以AI+城市运营的模式，聚焦物联网+区块链+产业云，推动城市空间单元

　　生产制造企业数量，培育了众多行业领军企业。2020年由商务部发布的国家外贸

　　转型升级名单中，余姚市荣获国家外贸转型升级基地（家用电器）称号；2021年

　　7月27日，在浙江省数字化改革数字经济组关于公布头部批行业产业大脑建设试

　　云城唯一建成并实际运营的产业园区，自2018年开园以来，已成为数字云城的展

　　新基地、宁波市科技工作者之家，北京大学研发实验服务基地宁波科技服务中心、

　　中信城市运营研究中心知行合一云城基地在这里落地，世界500强费森尤斯集团

　　企业及研究机构共计100余家在这里落户，中国云城数字经济峰会、iCAN国际创

　　新创业大赛中国总决赛、亚太创新学院（APIA）国际创新加速营、中信城市运营

　　12000-13000元/平方米之间（见上表一），搜集周边办公房产出租案例，租金水

　　平在42-49元/月/平方米之间，与评估对象相比，这些案例为普通高层写字楼，楼

　　外，评估对象所在宗地取得成本约为740元/平方米，而近期同地区的同类型用地，

　　用了收益法测算结果，以下为收益法部分的测算过程。使用收益还原法进行测算：

　　369号房地产租赁期自2019年8月1日至2029年12月31日，租赁范围为整体

　　出租，租赁期起始租金为1.8元/天/平方米，2022年1月1日起租金价格每年上

　　涨4%，2026年1月1日起租金价格每年上涨5%。自编1-4栋建筑面积为9,185.13

　　方米，2022年1月1日起租金价格每年上涨4%，2026年1月1日起租金价格每

　　iii、报酬率的确定：考虑到租约期内风险较低，报酬率取5.0%，详见下述

　　增值税为8.26%，计税基数为毛租金收入。（含税租赁收入÷(1+9%)×9%）

　　和征收范围的通知》（余政发〔2008〕23号），评估对象所在区域二级用地城

　　vii、收益年期确定：根据《不动产权证书》显示土地使用权年限至2067年

　　06月11日止，至评估基准日，剩余土地使用年限为45.86年。租约期为2019

　　年8月1日至2029年12月31日，则截至评估基准日剩余租约期为8.42年，租

　　为42-49元/㎡.月之间，因余地面积、道路通达度、设备设施、位置、面积、建

　　iii-i、区域功能定位：将区域规划功能定位为办公区、商业区、住宅区、商

　　向指数为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数相应上

　　iii-ii、商服繁华度：分为好、较好、一般、较差、差五个级别，将评估对象

　　所在区域的商服繁华度设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，

　　iii-iii、环境质量：分为好、较好、一般、较差、差五个级别，以评估对象环

　　境质量指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数

　　iii-iv、对外交通通达度：将对外交通通达度分为便利、较便利、一般、较低、

　　低五个级别，以评估对象对外交通通达度指数设为100，各比较实例与之比较，

　　iii-v、公共设施完善度：分为高、较高、一般、较低、低五个级别，以评估

　　对象公共设施完善度指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级

　　iii-vi、基础设施完善度：分为完善、较完善、一般、较差、差五个级别，以

　　评估对象基础设施完善度指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一

　　iii-i、租约限制：分为有租约限制、无租约限制两个级别，以评估对象租约

　　限制指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数相

　　iii-ii、他项权利限制：分为有无他项权利限制、有他项权利限制两种。以评

　　估对象他项权利限制设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，

　　iii-iii、城市规划限制：城市规划、法定图则对评估对象及可比实例所在地有

　　城市规划限制两种。以评估对象所在地有无城市规划限制为100，各比较实例与

　　iii-i、建筑结构：分为钢混、混合、钢结构、砖木、简易五个级别，以评估

　　对象建筑结构指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因

　　iii-ii、设备设施：分为好、较好、一般、较差、差五个级别，将评估对象设

　　备设施指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数

　　iii-iii、装修状况：分为高档装修、中档装修、普通装修、简单装修、毛坯五

　　个级别，以评估对象装修状况指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下

　　iii-iv、建筑规模：分为小、较小、中等、较大、大五个级别，以评估对象建

　　筑规模指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数

　　iii-v、余地面积：分为大、较大、适中、较小、无五个级别，以评估对象余

　　地面积指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数

　　iii-vi、通用性：分为好、较好、一般、较差、差五个级别，以评估对象通用

　　性指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数相应

　　iii-vii、综合成新率：根据评估对象及比较实例的竣工时间及维护状况确定

　　综合成新度，以评估对象综合成新度指数设为100，各比较实例与之比较，每上

　　查，确定评估对象的递增方案按照2-17.42年每年4%递增，17.42年后为稳定期，

　　稳定期递增率为3%。即到租约期外头部年租金水平为66.89元/平方米（第10

　　员预测评估对象空置率9.42-24.42年空置率由7%递减为5%，24.42年后已达到

　　投资风险程度处于高档水平，投资风险报酬率取值4.0%，则评估对象的报酬率

　　增值税为8.26%，计税基数为毛租金收入。（含税租赁收入÷(1+9%)×9%）

　　和征收范围的通知》（余政发〔2008〕23号 ），评估对象所在区域二级用地

　　06月11日止，至评估基准日，剩余土地使用年限为45.86年。租约剩余8.42年，

　　即租约期外收益年限为=37.44年（45.86-8.42）评估对象建于2018年。至评估基

　　60年，建筑物剩余使用年限为57年。根据合法原则，则评估对象收益年限按租

　　限，土地年限到期后建筑物经济使用年限尚余11.14年（60-48.86）。根据土地

　　为12,500元/平方米，评估总值为114,814,125元（取整到个位），详见下表：

　　经评估，余姚市凤山街道站南路369号房地产评估值为11,481.41万元，较

　　成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值，其计算公式为：

　　万元，增值率为28.13%；负债账面值为6,237.01万元，评估值为6,237.01万元，

　　无增减；所有者权益账面值为4,683.89万元，评估值为7,756.16万元，增值额为

　　评估增值主要为投资性房地产，增值额为3,072.57万元，增值幅度为36.54%。

　　往北约1.5小时车程可抵达上海市金山区；另一方面，沿站南路往西300米可达

　　高铁站——余姚北站，19分钟可抵达宁波，31分钟可抵达杭州，畅享各大都市

　　2、规划前景佳。根据《余姚市高铁新城东片（0574-YY-FS-02）编制单元控

　　253.69 公顷，东至余姚市行政边界、南到舜达路、西至城东路、北到胜堰江，

　　市风貌的展示窗口，高铁新城活力智慧的创新平台，高品质现代住区的实践范本。

　　新区的规划人口规模为39000人，1.3万户。区域内规划了一所30班小学以及一

　　所含36班小学、30班初中的九年一贯制学校。在铁路线以南、站南路以北区域，

　　得，工业类型的土地取得成本较低（仅为740元/平方米），且工业用地具备同

　　有限公司向关联方购买康晟公司100%股权以评估值作参考，不存在向关联方输送

　　网络股份有限公司的关注函》（创业板关注函〔2021〕第 443 号）的回复之签

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