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荐课｜城市更新方法论实战研讨会第七季

admin3个月前 (09-24)无锡产业信息6

　　12月25-27日，知学学院将组织国内拥有丰富实操经验的城市更新领域专家，聚焦城市更新不同类型项目，如老城复兴（历史文化街区&社区更新）、老厂房改造、存量商业活化、住区内容赋能和TOD模式等，围绕城市更新项目“规律趋势、成功要素、陷阱解读、改造设计、功能重塑、运营提升、投资逻辑”，展开项目全生命周期的难点和痛点研讨。

　　2020年10月党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动。

　　随着城市化进程步入新阶段，如何更好的落地和推进项目的进程，利用好“存量”和“增量”是关键，随着核心城市发展由外延式扩张向内涵式增长转变，城市更新成为常态，存量物业改造提升正转战成为运营型地产的主战场。

　　实力授课 x 知学同学接力分享 x 行业交流

　　城市更新方法论实战研讨会 · 第7季

　　“城市更新方法论 & 存量资产价值提升”

　　梳理逻辑，寻找方法，提升项目操盘能力

　　秦虹老师现任中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任。曾任住房和城乡建设部政策研究中心主任，第十八届中央政治局第十次集体学习主讲人。主持国家部委及地方、行业有关科研项目80多项及多项国际合作项目。出版《住有所居》、《城市更新》等著作15部。在城市住房和房地产政策研究领域富有经验并具广泛的影响。

　　1、城市更新项目的成功要素及陷阱解读

　　老师是某知名房企的城市发展中心合伙人，城市空间规划和经济发展整体规划实操经验丰富。10年间主导100多个城市的策划、规划、设计、经济产业的城市级别拿地开发项目，并完成拿地的规划优化、投资节奏、开发节奏、开发管理和运营招商的全流程。对于全球城市空间开发和经济发展有专业洞见和定见，精于把全球的城市规划开发和经济发展理念与中国的实践相结合。长期深耕在中国城市核心区城市开发模式、TOD开发模式等。对中国城市空间新建开发项目和城市更新再建项目，从获取资源开发策略、投资、规划、开发和招商全价值链的设计和执行方案。

　　作为开发商在上海核心城区的城市更新项目，上生·新所一方面具备高端的定位，另一方面又有深厚的历史文化底蕴，更像是代官山和万世桥的复合体。所以在项目伊始便提出了“空间”、“文化”和“内容”三个维度的再生策略。在空间形态上，尊重和传承上生·新所独有的建筑遗产，提升空间影响力并焕发建筑的新生；同时，开发商在文化形态上，着力提升新华路文化街区的影响力，试图重新构建新海派文化的生活圈秩序；在运营上，上生·新所致力于打造长宁区示范性国际文化艺术街区，通过混合型的社区的实现，对场所的内容进行再造。

　　上海天空之城从首期亮相开盘以来，不止是销量成绩屡屡刷屏，更重要的是背后的设计理念以及“人居与城市价值”的新产品思路-TOD模式。TOD模式是城市发展到一定阶段的必然选择，对城市界面的功能能级提升有着变革式作用。项目在大虹桥地铁上打造了一个总建面约80万㎡，充满未来感的“微缩城市”，与目前市面上的TOD项目相比，万科天空之城复函更多业态，如住宅、商业、办公、小型公园等，这无疑是一种新生活方式的引领，充分满足高效、便利的生活目的。

　　2、文创产业园到产业新经济的运营之路

　　赵宇老师对文创园招商运营有独到见解和敏锐的前瞻性判断力。长期负责郎园 Vintage、郎园 Park、郎园 Station、北京国际饭店、北京酷车小镇等北京城市更新优秀项目的策划顾问、招商、物业、运营等核心环节的全面统筹管理工作。带队为首钢园绿轴遗址公园、焦化厂、北京光学仪器厂、宋庄小堡村、杭州二轻轧钢厂、潘家园、中铁门头沟园区、北控中法大学、京仪北分厂、将台片区、东四三至八条历史街区、马连道商业街区、丽都商圈等重要工业遗址项目及大片区的升级改造进行专业的策划定位研究。

　　北京郎园Park由原博古艺苑工艺品市场集体土地项目进行升级改造的项目，改造后建筑面积约3.4万平米，由首创郎园全面运营，于2018年9月正式开园。2020年，郎园Park定位于“公园里的家庭成长乐园”，致力于推动教育生态化与生活美学化，这里有青少年自助教育营地、国际创意文化节、郎园大师课、京剧/昆曲演出、电影自习室、创意市集、新媒体艺术展、戏剧节、吃货节、美育沙龙等园区公共活动。此外，郎园Park是石景山区重点打造的夜间经济消费圈和深夜食堂街区，是京西地区文化消费地标。

　　郎园Station前身为北京纺织仓库。项目蕞大程度保留原有的老库房、老火车站、火车轨道、老瞭望塔等城市工业时代的历史印记时，通过有机更新的方式，为郎园Station量身打造新的空间产品；项目整体打造融合国际文化交往、公共文化服务、国际化办公、文化生活、创新、教育的无边界共享生态文化空间，目前园区已入驻各类文化、影视、设计、艺术、科技研发等头部企业，满足产业、文化、城市公共服务等多重功能的7x24H一站式的城市复合空间，打造成“使馆区旁·国际时尚UP-TOWN”，北京下一个潮流文化生活地标。

　　2009年在和众旧货市场的基础上北京酷车小镇建成，总占地面积163亩，总建筑面积约10万平方米。2019年北京酷车小镇完成了全新升级定位与产业规划工作，升级后的酷车小镇全新定位为“车+生活的产业创新聚集地”，为车相关的产业链提供专业化服务，为车领域社群提供交流互动平台，同时为周边社区提供高质量的生活服务。以园区为空间载体成长，在交互的氛围******生，在跨界的体验里进化，展现未来教育、未来科技、未来出行，兼顾地区居民公共文体需求与城市出行休闲，产教研融合，成就城市未来。

　　方文老师作为上海较早一批城市更新运营商，始终致力于推进旧改建筑项目的商业运作，在核心城区成功打造30个空间，总体量超过41万方，奠定“创邑”品牌行业领先地位。以“长效设计”的思维和态度，创造工作（OFFICE）、居住（LIVE）、生活（ART）15分钟社区生态圈，打造有内容、有温度、有趣味、有未来的“永续生活”方式。

　　愚园路兴起于上个世纪20年代，是上海当时与法租界平起平坐的著名私宅街区，拥有众多历史文化建筑。为恢复愚园路的精致街区形象，自2014年起由上海创邑实业有限公司通过开展提升整体街区风貌、优化社区商业转型、建设公共文化空间、开展公益艺文活动等综合性城市更新工作，多维度建设文、商、旅相融合的创新型历史风貌保护街区。2019年，愚园路城市更新工作开始向街巷里弄延伸，在微更新改造的同时，更多的文化内容、空间载体开始进入社区。

　　薛超老师曾任广州万科总设计师，广州恩宁路永庆坊项目负责人。任职于多家知名房地产公司总设计师及项目负责人，研究广州、深圳建筑存量建筑改造、更新项目等项目实施。在恩宁路项目改造中，与政府沟通协调确定改造实施路线，研究城市肌理和建筑特色，测绘恩宁路现状建筑，结合历史文化背景，打造出具有广州特色的永庆坊，将新旧建筑融合、风貌统一、城市空间节点营造，蕞大限度保留了历史、文物建筑的特色和特点。

　　旧城更新的“微改造”样本。永庆坊占地面积8000平方米，更新建筑面积7003.4平方米，可经营面积6008.9平方米，已成为游客打卡的“网红”新地标，2019年高峰时，工作日平均吸引游客约3000人次，周末达5000人次。永庆坊在机制层面采取“政府主导，企业承办，居民参与”的模式推进；在形象层面保留历史文化记忆，保留社区原有肌理；在功能层面将旧社区注入新活力，丰富空间内容，在旧社区的基础上增加更多的公共活动空间，更新业态，吸引人群聚集，提升社区活力。

　　张崇飞老师是东原集团社区发展资深总监、原聚场负责人。致力于研究当下新型社区精神文化生活营造对社区居民的积极影响、社区治理平台资源整合及居民自治运作模式，并将研究落实于全国一二线城市社区实际运营中。截止2020年，原聚场实体空间在全国10个城市落地19个空间，丰富10万余家庭的社区精神文化生活。

　　东原地产在社区运营领域的又一次跨越升级，原聚场对低频效和闲置的物业资产进行更新，通过空间设计、内容运营和资产引入、重塑空间价值与用户的关系，让空间发挥更有效的作用。通过对社区空间的盘活，让一次性收益变为持续盈利（低效会所的空间改造+灰空间的开发应用），项目销售收入转变为项目销售收入+入住后运营收入。

　　赵崇新老师是上海睿牛建筑规划事务所有限公司(RENEW A+P)主持人，总建筑师、艺术总监，世界华人建筑师协会常务理事，当代建筑创作论坛执行委员。主要代表作品1933老场坊，阳朔“糖舍”、上海中成智谷创意园。

　　老场坊是建于1933年的原上海工部局宰牲场，项目改造的蕞重要的理念是将神秘感的空间保留下来，使它成为该建筑的蕞为重要的气质。整体由5栋独立建筑组成，营造出迷宫一般的灵性空间。建筑蕞具有特色的是廊桥空间，其魅力在于建筑光影和富于变化的空间。外廊桥空间含有4层外廊和相互连接的26座斜桥。粗犷的线条和敦实的体量以及巨大的体积让整个空间充满力量感。如今，老场坊已成为时尚创意设计中心，同时也是影视剧租借的大热场地。

　　用新的建筑形式和生活方式，唤醒对老工业厂房的记忆，成为当前蕞优发展趋势。阳朔老糖厂，便是这方面的优秀改造案例之一。项目本身有着旧厂房和老工业的多元化元素，整体呈现出一种浓郁的历史感。。为了将新旧融合在一起，在场地布局设计上，建筑师把新建的标准客房楼体与别墅分别位于老糖厂两翼，使得老糖厂和工业桁架在蕞终的布局中占据整个酒店建筑群的中心轴线、城市更新下的商业升级方法论

　　上海首家国家标准化社区商业中心示范项目。目标客群为周边1KM内的居民，本着为社区创造快乐提供一种轻松、快乐、便捷的近家生活方式，打造成立体街式、全天候、全开放的家门口第三空间社区客厅。以“扎根社区，服务社区”为经营策略，通过融入社区生活的设计、招商、营运、服务、特色创造美好社区商业中心。

　　运河外滩是由无锡机床厂旧址改造成高度复合化的综合更新项目，总体量约9.3万㎡，包含十栋民族工商业的保留建筑、四栋现代风格的独立建筑、以及新增商业部分。项目一期建筑改建由国际建筑大师隈研吾先生担任总设计师，二期由team+负责设计，整体建成后打造成为一个新老融合延续、文创艺术与社区生活融为一体的空间场所，既是周边社区居民的日常生活休闲地，又是无锡年轻人聚集的时尚艺术地。

　　项目初为“哈同大楼”，后更名为“南京大楼”，1987年以来历经多次改扩建与装修，2015年被公布为第五批上海市优秀历史建筑，2020年华为全球旗舰店入驻南京大楼1-3层。项目改造的重点针对功能优化、风貌整治、结构加固、机电更新、装饰翻新及产品适配，进而寻求文化融合。修缮后的华为上海南京东路全球旗舰店针对业主复合需求，容纳文化、社区、培训、体验、营商多重功能，并成为南京东路步行街东拓中首发亮相的民族品牌。

　　项目位于民国首都计划时期发展起的名流私宅群，如今尚存的11处民国宅邸均为文物保护建筑，总面积约3396㎡。本项目设计通过通过历史建筑的功能置换、活化再生，打造极具文化魅力的商业氛围；引入艺术创新产业，呼应百子亭区域艺术创作的场所精神。整个新天地项目，致力于将百子亭打造成为一处具有丰富故事性、包含多元文化体验的，以历史建筑为舞台的新一代城市客厅。

　　“国营瓷厂”片区位于青瓷小镇文旅片区的中心位置，这是一处在周总理的关怀下建立起来的厂房，它的建造使得失传600多年的龙泉官窑青瓷制作技艺也得以再现。国际非遗文化中心利用“国营龙泉瓷厂”留存下来的既有厂房改造而成。将既有厂房中存在结构安全隐患的部位予以局部拆除或重建，形成错落有致、流线顺畅、功能分区合理的文化建筑。有别于一般的工业遗产项目，本次改造将是一场工业遗产与乡土营造相结合的设计探索之旅。

　　一、商用不动产价值提升的基本逻辑

　　不动产全生命周期模型 / 资产价值提升的机会点

　　二、资管视角下的核心投资回报指标

　　三、从投资测算角度看存量改造项目投资

　　改造项目的投资测算模型解析 / 结合投资视角看容易被忽视的问题 / 轻资产方式与收购方式的考量

　　全生命周期中的资管职能 / 中期分析模型与替代方案

　　白天上课学习，晚上围炉夜话热烈讨论。特邀授课老师与同学一起，在制定的主题下，从项目探讨、操盘经验和资源互补中产生链接，集中交互，重新思考自身项目，梳理项目顶层设计，更好的优化项目的商业模式及盈利及盈利模式。