第三批集中供地陆续挂牌出让条件优化下市场会回温吗？
截至2021年11月18日，广州、上海等11个重点城市发布第三批次地块挂牌公告。整体来看，第三批集中供地土拍规则严中有松，多数城市延续第二批供地土拍规则，但部分城市、部分地块竞拍规则有所优化，整体符合之前我们预判的优化方向，预计近期其他城市也将陆续挂牌并跟进优化调整（详情请见超30%地块流拍后，重点城市第三批供地或将在三方面做出优化）。
9月底以来，中央连续释放维稳信号，指导金融机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度。近期金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为正逐步得到矫正，银行按揭贷款边际改善，房企融资环境修复预期加强，但销售端及资金端的恢复仍需时间。
本文通过重点研究目前发布挂牌公告的11个城市三批次地块出让条件，总结归纳重点城市第三批供地特点，并梳理部分第三批回炉地块的出让要求变化情况，结合近期市场变化对重点城市第三批集中供地情况进行预判。
表：22个重点城市2021年第三批集中供地供应规模及挂牌成交时间（市本级）
注：统计口径为住宅用地和综合用地，天津、上海未公布2021年具体供地计划，截至2021年11月18日；供地计划完成率=累计供应量/全年计划供应量，实际成交完成率=累计成交量/全年计划供应量
受第二批供地整体延迟出让影响，重点城市第三批集中供地节奏加快。截至2021年11月18日，深圳、广州等11城完成第三批次地块集中挂牌，出让时间集中在11月底和12月初，预计其他重点城市短期内也将陆续挂牌，保证年内完成三批次地块出让。
从区域分布来看，率先挂牌城市多数集中在长三角和珠三角区域。从供地结构来看，广州、成都等城市加大优质地块供应，核心区地块建面比重较第二批有所回升。从供应规模来看，已挂牌第三批宅地的11城中，除广州、成都外其他城市宅地供应量普遍接近前两批供应量的均值。从计划完成率来看，广州、无锡、苏州和南京四城宅地计划供应完成率超过100%，沈阳前两批供应量已超过全年计划，福州、济南、成都计划完成率达到9成，深圳、合肥计划完成率较低。从实际成交完成率来看，无锡完成三批出让，实际成交完成率达到105%，而广州、南京和成都等城市第二批集中供地流拍和撤牌情况严重，当前成交完成率均在6成左右，预计全年实际成交完成率不足9成。
其中，无锡第三批集中供地推出20宗涉宅用地，其中17宗地块底价成交，3宗地块溢价水平较低，市场延续低温态势，但无流拍和撤牌地块出现。
整体来看，已完成第三批次地块挂牌11个城市的土拍规则有所微调，但依旧遵循自然资源部对重点城市第二批供地的要求，最高溢价、出让方式等均有所延续。其中，无锡和厦门上半年完成第二批供地未调整土拍规则，第三批供地跟进调整，明确竞买人开发资质要求，加强购地自有资金审核，下调最高溢价；南京禁马甲要求趋严，增加“与该竞买人之间存在直接或间接持股关系的企业均不得同时与该竞买人报名竞买（含联合竞买）”要求。
此外，广州、南京、苏州等城市对第三批次地块的出让条件有所优化，主要体现在四个方面：
优化一：部分城市下调保证金比例，取消联合拿地和保证金捆绑限制，房企参拍资金门槛降低
苏州、南京等城市下调部分地块保证金比例，其中苏州除吴江外其他区域地块保证金比例由50%下调整至30%；南京和无锡第三批主城区部分地块保证金比例由30%下调至20%；福州第三批地块保证金比例全部设定为20%（二批部分地块保证金比例为50%或100%）。此外，南京第三批供地取消二批部分地块的“不得联合竞买”限制，福州允许未竞得房企参与符合保证金条件的其他宗地的竞买，进一步降低房企参拍资金门槛和资金占用成本，预计第三批供地流拍和撤牌情况将有所好转，中小型房企拿地机会或将有所增加。
另外，第二批流拍和撤牌较为严重的重庆、武汉、长沙等城市部分地块保证金比例要求也相对较高，第三批供地或将跟进下调保证金比例。
南京第三批次地块对房企开发资质要求有所下调，其中第二批部分地块要求二级及以上开发资质，而三批全部地块均下调为三级及以上开发资质。由此，重庆第二批供地全部地块要求二级及以上开发资质，杭州要求房企一年以上开发资质，第三批供地均存优化预期。
广州、深圳等城市调整此前二批部分试点规则，其中广州南沙和黄浦区取消“限房价”试点，南沙区进一步取消“未来销售50%房源倾斜无房家庭”要求；南京对“定品质”要求做出调整，江北新区全部地块取消“绿色建筑二星标准”要求，建邺区河西板块地块增加外立墙高品质材料要求。“限房价、定品质”等试点规则优化下，预计项目利润空间有所改善，房企拿地预期或将增加。
无锡三批次地块50%首付款的支付时间较二批次延后20天，而广州、苏州等城市对土地尾款支付限制有所放宽，其中广州部分三批次地块取消一个月内一次性付清总价的要求，允许最长六个月内付清；苏州多数三批次地块未披露地块市场指导价，即取消房企因竞价较高触发提前一个月付款的限制，直接或间接降低了房企的流动资金压力。
表：11城第三批部分回炉地块出让条件较第二批变化情况（单位：万㎡，亿元，元/㎡）
注：规划建面、初始价、初始楼面价、保证金、保证金比例等指标第三批挂牌较第二批上调标红，下调表绿；
截至2021年11月18日，已挂牌的11个城市第二批30多宗回炉地块重新挂牌。整体来看，济南8宗、南京一宗回炉地块较二批出让条件未变化，深圳一宗回炉地块变化相对较小；广州、合肥部分地块下调初始楼面价或取消原二批配建要求，成都部分地块上调清水房最高限价，预计项目利润空间将有所改善；南京、苏州等城市回炉地块的初始价格变化不大，但保证金比例、开发资质、联合竞买限制等出让条件有所优化，房企参拍门槛下降。
综上所述，上海、深圳等11个城市率先完成第三批次地块挂牌，挂牌城市主要集中在长三角和珠三角区域，供应量普遍接近前两批供地的均值。目前挂牌城市第三批次地块出让条件保持严中有松，遵循自然资源部的土拍规则要求，对房企购地自有资金来源审查和禁马甲等要求不变，对房企开发资质、地块保证金比例、配建和品质要求、土地款缴纳时间等方面有所放松，降低房企参拍资质和资金门槛，提高部分回炉地块的利润空间。
9月底以来，中央连续释放维稳信号，指导金融机构加快落实“两个维护”要求，银行信贷端边际改善，广州和佛山等城市下调房贷利率。10月央行发布公告，个人住房贷款环比9月多增1013亿元，银行按揭额度紧张态势有所改善，但信贷端边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间，且不同区域、不同客户会有差异。另外，受银行端“两道红线”影响，信贷放松的空间相对有限。
此外，地方一方面在人才购房补贴、预售条件、公积金贷款等方面出台扶持政策，促进合理的住房需求正常释放，平稳市场预期；另一方面响应“维护购房者合法权益”要求加强预售资金监管，优先保障工程进度和交付质量。
因此，四季度市场调整和短期流动资金压力仍在，房企重点工作仍是加快销售回款，保障现金流安全。重点城市第三批供地对房企购地自有资金来源的审查要求未变，叠加无锡第三批供地市场热度较低，预计第三批供地市场或将延续整体低温态势，城市间和城市内市场热度保持分化，部分城市出让条件优化下流拍撤牌情况或将有所改善。
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