无锡：惠山区2021年成交15宗住宅地块平均楼面价12104元㎡6家房企首进
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作为无锡市房地产市场的生力军，惠山区近年来土地市场成绩亮眼。
2021年，惠山区共成交了15宗经营性建设用地，全部为涉宅用地，总成交面积64.19万㎡，成交总金额166.21亿元，楼面均价12104元/㎡，亩均价1726.4万元/亩。
单价方面，从折线年平均地价和楼面价的斜率均明显高于2020年。其中，平均楼面价同比上涨15.72%，平均地价涨幅达22.59%。
柱形图数据来看，近三年，惠山区涉宅地块各项成交数值呈现持续上涨态势。2021年成交面积同比上涨10.09万㎡，涨幅18.65%；成交金额同比上涨51.91亿元，涨幅45.42%。对比之下可以看出，单宗地块价格涨幅较大，开发商拿地成本走高。
受“两集中”政策影响，除了3月17日成交的洛社镇G312与永辉路交叉口西南侧地块，惠山区2021年土地成交也主要集中在三个批次供地中。从图表可以看到，前两个批次的成交量旗鼓相当，第三批次出地较少。
从土拍情况来看，首批集中供地整体较热，入市的城铁惠山站区21、23号地块和米兰3、4号地块均触顶最高限价，且有较大面积的竞租赁。
为平抑土拍高热情绪，区域及时通过下调土地溢价率上限调整土拍规则，二批次和三批次成交整体表现比较平稳。
2021年，惠山区各个板块均有宅地成交。其中，堰桥街道和洛社板块各成交了3宗地块，成交总金额分别为66.98亿元和21.06亿元；惠山新城、钱桥、前洲、阳山各成交了2宗地块，成交总额依次为25.88亿元、19.38亿元、19.32亿元和4.39亿元。
数据不难看出，堰桥街道的土地出让金以绝对的优势遥遥领先其他各板块。
2021年，惠山区成交的15宗涉宅用地中有9宗地块成交楼面单价突破1万元，惠山区土地市场再添9宗万元地。至此，惠山区已有16宗万元地。
在2021年成交的9宗万元地中，有4宗地块楼面单价突破1.5万元/㎡，分别为西漳站区8号地块、复地北A地块、张村5号地块以及复地北B地块，最高楼面单价为张村5号地块的17000元/㎡。
近年来，惠山区土地市场吸引了越来越多地产大鳄的关注，目前已齐聚了万科、龙湖、融创、华润、中海、建发、美的、正荣、华晟、弘阳、实地等多家品牌开发商，为惠山楼市注入了新鲜的血液。
2021年，共有上坤、融创、建发、力高、万科、中海、大华、金石置业、华发、昌建、广厦置业、惠山高科等12家单位在惠山区竞得宅地，其中，金石置业、大华、华发、昌建、上坤、力高等6家房企均为首次落子惠山，融创、万科、中海等深耕房企持续加仓。
值得关注的是，在无锡第二批次和第三批次土地集中出让的过程中还出现了国企和民企合作新模式。第三批次成交的惠山区中医院西侧地块即由惠山高科竞得，未来或将联合民企共同开发。
2021年惠山区土地出让量价控制良好，土地出让量结合市场情况小幅上调，在地块的最高价格限制方面也把控得当；同时，愈来愈多的房企开始关注惠山区，品牌房企争相集聚。这说明，一方面，政府合理把控出让价格和节奏，坚持“房住不炒”这一重要基调；另一方面，惠山区的土地价值逐步显现，投资环境被逐步认可。
从板块来看，2021年惠山区的土地成交全面覆盖到各个板块，可以说是全面开花。阳山、钱桥、惠山新城、堰桥及玉祁等多个板块楼面价“天花板”被刷新，整体成交表现达到预期水平。此外，未来乡镇房价格局也有望被重塑。
与此同时，随着惠山新城、堰桥街道进入发展快车道，热门区域拿地难度也将日益凸显，周边相邻板块逐渐成开发商角逐的主战场。2022年，可适当加大乡镇地块的供应力度，尤其是在上半年，市场行情较好的时候，加强乡镇土地的供应，推动乡镇房地产市场的发展。
2021年无锡房地产市场调控收紧，成交的三个批次地块都设置了最高限价，最高溢价率控制在20%以内，触顶后由第一批次的竞租赁面积到后两个批次的摇号，都体现着“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。可以预计，2022年，房地产市场调控不会松动，但会根据市场情况及时调整，以推动房地产市场实现可持续发展。
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