无锡头部批次集中出让土地公告刚需当道、去化为王
2022年3月31日，无锡公布了今年头部批次的集中供地，共计出让土地8宗，涉宅8宗，总出让面积约57.66公顷，总起拍价约103.89亿元，保证金比例20%，定向销售项目地块保证金比例为30%。地块分布为经开区3宗、锡山区1宗、惠山区2宗、滨湖区1宗、梁溪区1宗，涉及惠山新城、东北塘、太湖新城、梁溪科技城等板块。
本次公告地块基于预公告有所调整，由12宗降为8宗，凤华路与天丰路交叉口东南侧地块（XDG-2022-7号地块）被保留下来，与其相邻的两宗未进行出让。适合开发高端住宅项目的笠泽路与安南路交叉口东南侧地块也未出现在正式公告中。另外还有位于梅村板块的新华路与锡贤路交叉口西北侧地块由于去化难度较高，本次未进入正式公告“大名单”。总体来看，本次开发商的地块偏好十分明确，就是“去化能力”。可以看出无论是同时出让的相邻地块，还是周边竞品库存极高的地块，亦或是高端项目地块，都在去化上不具优势，本次均被舍弃。例外是，有些地块周边同样尚有大量库存，但教育资源具备优势，开发商对于此类地块尚具有一定信心，本次被保留下来。唯一一宗老城区地块XDG-2022-3号（锡国土（经）2022-4）为定向销售商品房地块，限制售价为12600元/㎡，即便拍至中止价进入摇号阶段，尚有将近6000元/㎡的房地价差，以其优越的地理位置优势，日后去化将相对简单。
竞价政策方面，依旧采用“限地价+摇号”的竞价方式，同时无锡本次允许在网上竞买申请时限内，预申请人可以“现金+保函”的方式补足该地块剩余竞买保证金，且现金比例仅需地块起始价的5%。使企业参拍的资金压力大幅降低，会在一定程度上增加中小型房企的参与热情，但也同样导致头部房企在“现金+保函”方面更具优势。
数据来源：中指·开发云（点击试用）
XDG-2022-14号地块（锡国土（经）2022-1）
临近无锡市政府，区位价值明显，周边有
无锡市和畅实验小学、无锡外国语学校
等，教育资源优势明显，商超、医院配套齐全，景观资源丰富。唯一的不足之处就是紧邻
项目，该项目目前尚有大量待售库存。
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XDG-2022-18号地块（锡国土（经）2022-2）
XDG-2022-19号地块（锡国土（经）2022-3）
为两宗相邻地块，同样位于经开区太湖新城板块
清源路与信成道交叉口东北侧和清源路与观顺道交叉口西北侧，
该板块住宅销售均价30080元/㎡，公共交通便捷度一般，周边配套设施成熟、景观环境优质，与无锡南外国王国际学校一路之隔。周边竞品项目
成交均价在34000元/㎡上下，
成交均价在38000元/㎡上下，均尚有大量库存待售。
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XDG-2022-4号地块（锡国土（经）2022-5）位于锡山区东北塘板块锦旺路与芙蓉四路交叉口东北侧，紧邻无锡市东北塘实验小学，具备一定的基础教育优势。周边配套相对成熟，具备一定的景观资源优势。周边竞品锡山圆融广场同样尚存大量库存而且去化效率不高。
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XDG-2022-6号地块（锡国土（经）2022-6）位于惠山新城板块政和大道与锡澄路交叉口西南侧，周边配套齐全，商业繁荣，临近市民广场、时代广场、惠山万达广场、华润万家。同时配套多所小学和三所中学，其中江苏省锡山高级中学为一所三星级学校。周边新房项目竞品较少，对未来去化有利。只是周边近期出让的两宗地块成交楼面价都不低，分别为16022元/㎡、15491元/㎡，加之周边新房楼盘17000-25800元/㎡的销售均价，对于未来项目的利润将是一大考验。
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XDG-2022-7号地块（锡国土（经）2022-7），
位于惠山区重点发展的地铁西漳站区
西侧即是惠山大道，与地铁1号线天一站和西漳站直线km以内，北侧和东侧还有沪蓉高速和京沪高速，距无锡枢纽仅1.5km，出行条件十分优越。周边有
无锡市西漳中学为一三星级中学，
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XDG-2022-13号地块（锡国土（经）2022-8）位于峰影路与闾江路交叉口西北侧，周边配套尚可，公共交通不便。从规划来看，西侧规划了大量工业用地，该地块也是目前所剩为数不多的住宅用地，未来可以配套打造太湖湾科创带创新单元刚需项目。
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XDG-2022-3号地块（锡国土（经）2022-4）位于梁溪区北塘板块振达钢管厂B地块，梁溪科技城核心区内，为一定向销售商品房地块，老城区配套成熟，公共交通相对便捷，临近地铁4号线广石路地铁站。不足之处是所在学区与两所省级实验小学擦肩而过，但周边有一座三星级中学江苏省无锡市北高级中学。
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