实探来了！起拍价已过万！新吴旺庄板块的这块地……
明天，就是无锡下半年的第二场土拍了。
要拍的三块地，分别位于山北、马山、旺庄板块。
其中，电缆厂地块尤其受到大家的关注：起始地价11000元/平，创板块起始地价新高！容积率小于2.0，或将是片区少有的改善产品！
相比大家蕞喜欢关注的起拍价、容积率等，这块地的特殊形状反倒是引起了我的注意！
从图片上来看，电缆厂地块形状的十分特别，有点像一把斧头/锤子？我的同事也笑称“这块地造型拗的不错”。
玩笑归玩笑，在多方了解下来，我发现大家对于这块地的关注其实更多的是存在一些疑惑。
比如说，这样的地块形状未来开发是不是存在难度呢？会开发什么样的小区？
再比如，地块起拍价1w1，还存在溢价空间吗？能不能刷新片区的地价记录呢？
现在，地块周边新房、二手房市场是什么情况呢？
针对这几个问题我去做了一下实地探访，获得一些信息在这里分享给大家。
这样的地块形状未来开发是不是存在难度呢？会开发什么样的小区？
不可否认，地块的形状会影响到建筑排布方式，对项目整体塑造有影响。
但在开发建设中，关键还要看地块规划文件中对容积率、建筑密度、绿化率、配套设施等方面的要求。
这些要求也直接关系到了未来项目的产品类型和居住环境。
根据电缆厂地块的地块规划文件显示：地块出让面积114036.1㎡，规划为住宅用地，建筑密度≤30%，绿地率大于等于35%，容积率≤2.0。
建筑限高要求为：住宅建筑≥6层且≤80m，其中建筑高度控制区(I区)住宅建筑≤24m，建筑高度控制区(II区)住宅建筑≤18层；其他建筑≤24m；满足机场净空、雷达站净空要求。
（根据规划图重点描出了I区、Ⅱ区）
综合这些条件可以猜测，未来地块可能会打造为一个高层+低层住宅产品的改善型居住社区。
简单举个例子来说：规划图中I区处在地块的西边，在限高条件下可能设置为一些低层住宅或是小区内部配套服务用房。Ⅱ区处在地块南侧，将会设计为一些≤18层的高层住宅。
同时，未来小区内部可能设计一些入户景观带、中央景观区域等。
地块起拍价1w1，还存在溢价空间吗？能不能刷新片区的地价记录呢？
这块地究竟能拍多少钱，那就要看看它有哪些吸引房企和值得投资的点。
1、位居三区交界占据双地铁+双公园，是明显优势！
电缆厂地块位于新吴区旺庄路板块，周围是旺庄高架、金城南路、兴源路等连接起新吴、梁溪、经开区的重要交通主干道。
沿着旺庄路有规划中的无锡轨道交通5号线个站点，地块距蕞近站点约300m；往东是正在建设中的无锡地铁3号线。
地块北边是旺庄公园，南边是政府规划运河公园。
隔了一条旺庄路又是无锡市新区头部实验学校。
2、旺庄板块潜力可以期待！周围产业园区密集，置业需求量大！
新吴区一直以来都是不少产业园的发展重地，早些年吸引了不少外来人口来此求职置业，安家落户，旺庄板块也成为了早一批刚需族聚集的板块。
如今，地块附近的融智大厦、无锡科技创业园也驻扎着不少优秀的企业，汇集着大量尖端人才。
人才聚集高地一步步地形成，未来片区内人员的置业需求也将变得旺盛。地块的投入开发，将会给这些尖端人才释放置业需求，带来更多的选择！
据悉，地块南侧还将打造一个高端智能制造产业园。
根据规划得知，产业园将以运河风光保护为契机，打造成为一个集现进产业、历史文化、绿化景观、休闲旅游于一体的城市综合体。
园区东区两侧临水，主要以生活居住、综合服务和商业休闲功能为主；西区以科技研发、科技服务、智能制造为主。
两个片区以铁路公园为连接点，打造具有工业遗存韵味的生产生活园区。
现在，网传的规划效果图也已经出炉。
3、新吴土地市场迎来高光时刻，大牌房企不断入驻！
今年新吴区今年土拍市场高光不断：建发、美的、康桥拿地入驻新吴区，刷新各地块所在区域的楼面价。
并且，几个地块规划出炉的速度都不相上下！
3月31日，建发以总价21.4912亿元，楼面价12053元/㎡，溢价率20.53%拿下了泰山路北地块。如今规划已出，拟打造4栋高层和20栋小高层，预计2020年下半年或将面市。
5月14日，万科以总价18.932亿元，楼面价11020元/㎡，溢价率15.99%拿下的梅村地块，拟打造12栋小高层住宅和4栋高层住宅。
不久前，融创还通过股权转让拿下了IC公寓B地块；中奥PK华润、万科、美的、金科、银城等9家开发商抢下了新发鸿景转卖地块。
由此可见，各大品牌房企已经开始抢占版图！旺庄板块的潜力还是可以期待的！
现在地块周边的新房、二手房市场是什么情况呢？
作为新吴区的主力板块之一，旺庄板块的土地资源“动力稍显不足”，新房房源也是“库存告急”。
板块内仅有一家纯新房中梁芯都会，预计8月份首开，价格大约21000元/㎡。
周围二手房有新城尚东雅园、润泽雅居等，挂牌价格15500-18500元/㎡。
并且这两个小区的租房市场需求量比较大，租客基本是周围上班族。
中介告诉我说，润泽雅居30-40㎡一房的房子可以租到1800元/月，尚东雅园80㎡两室的房源也很受欢迎，可以租到2800元/月。
“尚东雅园的房子成交情况还可以，有几个租客是住了两三年就在小区里买了一套。一方面是因为这里住习惯了，生活、上班都挺方便，另一方面就是价格便宜。”
马路对面，还有正在建设中的安置房小区新光嘉园，15#、16#、21#楼都是高层住宅。
如今，电缆厂地块还处在拆迁工程中，地块周围建立起了简单的围挡。
围挡内工人正在紧密施工，运输的大卡车进进出出，一切都如火如荼地进行中。
眼看着明天就是土拍了，这块地究竟会拍出什么样的价格呢？
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