土地月报｜11月土地市场供应放量溢价回升预计下月成交升温
1、全国主要地级市2022年11月共供应土地2568宗，供应规划建筑面积为19181.87万㎡，同比下降33.41%，环比上升108.11%；土地成交1099宗，成交规划建筑面积为8298.02万㎡，同比下降13.85%，环比下降2.16%。
2、2022年11月全国主要地级市溢价率为2.16%，环比上升0.92个百分点，同比下降0.25个百分点。自去年5月起，土地溢价率高位回落，去年9月进入低位水平。本月溢价率止降转升。
3、2022年11月城市土地出让金TOP10榜单中，长三角城市占据土地出让金前三，无锡以285亿元高居土地出让金榜首，常州、淮安的土地收金表现也较为亮眼，2城分别以219亿元、214亿元位列第二、三。
11月土地市场供应环比翻倍，成交小幅下降
（1）11月土地供应规模大幅上升，各等级城市供应全线走高
据诸葛找房数据研究中心监测，全国主要地级市2022年11月共供应土地2568宗，供应规划建筑面积为19181.87万㎡，同比下降33.41%，环比上升108.11%；推出楼面均价为3448元/㎡，同比微跌0.55%，环比小幅上涨1.06%。11月份，多城密集推出今年第四、五批次供地活动，供应规模大幅上升，此外，年末多城启动加速供地模式，既是出于地方财政考虑，在年末增加一轮供地可以补充地方财政收入，助力完成全年财政目标，也是由于近期政策面释放了多重重磅利好，此时增加一轮供地也是想要抓住政策的窗口期，以期提升土地市场的热度。此外，预计在本月密集供应之下，下月土地供应节奏很可能会慢下来，供应规模或将持平或略有下降。
备注：用地性质包含住宅用地、综合用地（含住宅）、商业/办公用地，下同。
从地块性质来看，11月纯住宅用地供应规划建设面积10029.97万㎡，同比下降25.17%，环比上升124.92%；综合用地（含住宅）供应规划建设面积5260.69万㎡，同比下降43.93%，环比上升99.2%；商办用地供应规划建设面积3891.2万㎡，同比下降35.35%，环比上升83.81%。从推出楼面价上看，纯宅地推出楼面价环比下跌，综合及商办用地推出楼面价环比均上涨。
分各能级城市来看，2022年11月，各等级城市供地量呈现全线上升态势，且环比涨幅均超100%，一线城市环比升幅居首。其中，一线%；三四线%。从推出楼面价上看，一线及三四线城市推出楼面价不仅环比上月呈现上涨态势，而且赶超去年同期，则二线城市推出楼面价同环比均下跌。
（1）11月土地市场成交量价齐落，三四线城市成交持续上升
据诸葛找房数据研究中心监测，2022年11月全国主要地级市土地成交1099宗，成交规划建筑面积为8298.02万㎡，同比下降13.85%，环比下降2.16%；成交楼面价为3758元/平方米，同比下跌7.87%，环比下跌14.88%；土地出让金为3114.06亿元，同比下跌20.78%，环比下跌16.88%。本月虽有不少加推城市仍在继续推地，但大部分地块成交时间预估在12月，11月整体成交规模稳中有降。随着12月四、五批次土地成交，预计12月土地成交规模有望持续上升。
从地块性质来看，11月纯住宅用地成交规划建筑面积为3528.53万㎡，同比下跌24.76%，环比下跌14.49%；综合用地（含住宅）成交规划建筑面积为2885.2万㎡，同比下跌1,36%，环比上涨30.41%；商办用地成交规划建筑面积为1884.29万㎡，同比下跌6.59%，环比下跌12.07%。从成交楼面价及土地出让金来看，各类用地成交楼面价及土地收金均较上月下跌。
分等级城市来看，一二线城市成交规模较上月下降，且一线城市降幅居首，三四线城市成交规模转升。其中，本月一线.59%；成交楼面价为13947元/㎡，同比上涨22.90%，环比上涨4.30%；土地出让金181.28亿元，同比下跌76.74%，环比下跌70.37%。本月在北京四批次土拍热度大幅回升以及广州、上海多宗高价商办地块成交的带动下，一线城市整体成交楼面价水平上升。
二线.67%；成交楼面价为5551元/㎡，同比下跌16.75%，环比下跌10.48%；土地出让金1256.32亿元，同比下跌25.45%，环比下跌27.24%。本月二线城市成交动力下降，底价成交现象较多，收金持续下滑。
三四线宗，土地成交规划建筑面积为5905.51万㎡，同比下跌8.04%，环比上涨12.65%；成交楼面价为2845元/㎡，同比上涨24.66%，环比上涨5.92%；土地出让金1676.47亿元，同比上涨14.31%，环比上涨19.05%。
房企拿地积极性上升，土地溢价率回升
2022年11月全国主要地级市溢价率为2.16%，环比上升0.92个百分点，同比下降0.25个百分点。自去年5月起，土地溢价率高位回落，去年9月进入低位水平。本月溢价率止降转升。随着近期多项房企融资支持政策逐步落地，房企融资环境进一步改善，促进房企投资面恢复，房企资金端的利好直接传导至拿地市场，带动拿地积极性提升，此外，部分城市将供地质量提升，这也是房企拿地较为积极的一个重要原因。在本月北京、杭州等优质城市土拍热度显著回升的带动下，本月溢价率显露出回升迹象。在近期“三箭齐发”支持房企，缓解行业资金压力，预计下月房企拿地积极性将继续上升。
流拍率方面，本月流拍率为17.43%，较上月上升4.99个百分点。流拍地块主要集中在金华、唐山等三四线城市。
长三角城市占据土地出让金前三，绿城40.33亿元拿下无锡宅地
2022年11月城市土地出让金TOP10榜单中，无锡土地出让金达285亿元，如此亮眼表现主要归功于其第五轮集中土拍的稳健发挥，且成交规模较前2轮小幅上升，带动揽金规模占据高位。常州、淮安分别以219亿元、214亿元位居土地出让金第二、三位，2城凭借“量大”优势，收金表现也不俗。另外，除了依靠走量推高收金，还有靠“溢价走高”而上榜的城市，如北京、杭州，这2城于本月完成了各自今年的第四轮土拍，平均溢价率分别达到了10.02%、8.4%，11月土地出让金分别为135亿元、104亿元。
地块成交总价TOP10榜单中，共覆盖了7个城市，其中，北京、深圳、杭州各占据2宗。从溢价情况来看，溢价、底价成交地块各占半数。其中，绿城中国控股有限公司以底价40.33亿元拿下无锡市XDG-2022-89号地块；其次，深圳市地铁集团有限公司以底价39.63亿元竞得深圳市龙岗区坪地街道地块，位居成交总价第二；北京金隅集团股份有限公司以32.32亿元竞得北京市朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-321地块，位居成交总价第三，同时，该地块也是TOP10榜单中唯一一宗溢价触顶的地块。另外，杭州市四堡七堡单元JG1402-12地块与世纪城核心区块单元SJC0302-08、0302-14地块这2宗地块也是溢价成交，且溢价率均超10%，拿地企业分别为浙江建杭置业有限公司、杭州滨江房产集团股份有限公司。
地方城投类企业比重仍较大，政策利好下预计优质房企将加快拿地步伐
房企拿地金额TOP15榜单中，中海地产位居榜首，总拿地金额为60.3亿元，该笔土地投资资金注入了北京、深圳第四轮土拍的2宗地块，均以溢价成交。西咸集团、滨江集团分别以52.6亿元、46.9亿元的拿地金额位居第二、三，值得注意的是，这2家房企均为地方本土企业，作为地方国资企业的西咸集团在本土土地市场上的表现很是亮眼，超50亿元的土地购置金全部用于收割西安4宗涉宅地块。与此同时，杭州优质民企滨江集团自然不会缺席大本营的第四轮拍地活动，豪掷近50亿拿下3宗地，其中有2宗是以超10%的溢价率成交。另外，于本月房企拿地金额排行榜中，地方城投类企业比重仍较大。在目前金融支持民营房企融资的背景下，预计后续优质民营房企的拿地积极性有所上升。
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