华高莱斯：乘新型产业用地之风逐工业用地改造之浪(上)
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原标题：华高莱斯：乘新型产业用地之风，逐工业用地改造之浪(上)
陈昆，华中科技大学社会学专业，法学学士。对军民融合产业、军工科研体制机制建设、区域开发、旅游开发、产业策划、新农村建设等多领域有深入研究。
焦星宇，中国人民大学国际政治经济学专业，法学学士。研究视野涉及城市发展、前沿产业、乡村振兴等领域。
王皓雪，马里兰大学地理信息科学专业，理学硕士。研究领域涉及文旅融合、产业发展、乡村振兴、城市发展等。
1.乘“新型产业用地”之风：高技术制造业时代的必然选择
2.逐“工业用地改造”之浪：存量时代的政策红利
1)新型产业用地可以分为“公开出让类”和“城市更新类”两大类型
2)新型产业用地的拥有诸多优势、但也带来一定挑战
3)各地新型产业用地试行特点盘点
3.新型产业用地在工业用地改造中的典型案例扫描
1)“工改工+工改商”中的综合体新价值——产业用地创新的深业上城模式
2)“工改工”中的文创新价值——产业用地创新的常州模式
3)“工改工”中的科技智造新价值——产业用地创新的坂田模式（以云里智能园为例）
一、乘“新型产业用地”之风：高技术制造业时代的必然选择
新时代背景下，生产性服务业自生产制造流程中分离，是新型产业用地诞生的内在动因——
传统工业用地政策及控制指标是传统工业时代背景下的产物，无论是M1、M2还是M3类用地基本都是为满足单一功能的传统制造所设置。而进入新经济时代，生产性服务业自生产制造流程中分离，包括研发设计、货运运输和仓储、信息服务、金融服务、节能与环保服务、生产性租赁服务、商务服务、批发与贸易代理服务、生产性支持服务等（2019年，国家统计局《生产性服务业分类标准》）。
将上述生产性服务业的具体内容对应到用地上，则可能在同一地块上出现科技研发（A35）、商业服务（B1）、商务办公（B2）、无污染生产制造和中试（M）、物流仓储（W）等不同功能的混合，而根据目前的《用地分类标准》并没有对应地类可以覆盖，新型产业用地应运而生。
本文所指新型产业用地，是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。目前在我国，新型产业用地在规划条件、办理供地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地（新型产业用地）”。由以生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途为代表的产业用房，和以生产服务、行政办公、生活服务等配套设施等功能为代表的配套用房。
图片来源：华高莱斯根据网络公开资料制图
纵观全球，早在90年代初期，中国香港和新加坡已经纷纷出台相关制度，新型产业用地走上舞台——
90年代是传统产业向创新产业转型的重要节点，中国香港和新加坡都面临这一问题。这一背景下新型产业用地制度在两地应运而生，虽然名字不同，诞生内容颇具相似之处。
在新加坡，新型产业用地就是兼容“研发+无污染制造+商务办公”三种功能的商业园用地（Business Park，下文简称BP用地）。在中国香港，新型产业用地就是兼容“无污染工业+商务办公+商贸”等功能的商贸混合地带（Business Zone）用地。
1）新加坡：顺应电子信息革命，与科技走廊规划相匹配的BP用地
90年代之前新加坡工业用地主要分为两种：Business 1（一类工业用地）和 Business 2(二类工业用地)，与我国的M1类工业用地和M2类工业用地类似。但是进入电子信息产业革命主导的90年代，B1和B2类用地会对周边环境和居民带来一定的干扰和污染，已无法适应电子信息产业时代人才导向的发展需求。
因此，新加坡在1991版概念规划中不但提出要打造“TECHNOLOGY CORRIDORS（科技走廊）”，并且明确提出了与之相匹配的新型产业用地——BP用地。BP用地和B1、B2用地最大的区别在于其产业的无污染性，设置在环境优越和交通便利的地区，往往与居居住区直接相邻、大部分与MRT轨道站点相接，以吸引和留住顶尖的科技人才。
2）中国香港：针对制造业空置厂房问题，促进向新型产业转型
同样是进入90年代，香港面临由于制造业规模萎缩而导致的大量空置厂房问题。据1999年香港规划署针的咨询报告所述“本研究调查了174座工业楼宇及4200个有关机构，调查发现预计在2016年将有高达420万平方米的剩余工业楼面面积空置(高达66公顷的土地)。”
图片来源：华高莱斯根据网络公开资料制图
针对这一挑战，香港规划署在1999年颁布《商贸弟地带概念及工业用地改画指引》，提出“商贸混合地带”概念。商贸地带内允许写字楼；商业；无污染性工业；工业行政及管理；出入口贸易写字楼；工业产品的测试、装配及品质控制；研究、开发、培训及设计；高科技、产品生产前后的工序；数据处理及资讯科技；服务性及传媒制作；销售及市场推广；贮存及分发；陈列室等复合功能。从而盘活大量闲置的工业厂房，并植入与都市属性相匹配的新型产业。
二、逐“工业用地改造”之浪：存量时代的政策红利
除了新经济时代产业需求倒逼的内因之外，目前我国新型产业用地的热潮也离不开相关土地政策的因素的积极影响。
2016年，国土资源部印发《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》（国土资规〔2016〕4号），通知中明确指出“除生活用地及公共基础设施用地外，对超大和特大城市中心城区原则上不安排新增建设用地。”标志着我们土地市场正式开始进入存量时代，存量土地市场成为未来新的市场蓝海。
关于存量的工业用地，该通知中也有详细的政策精神支持。“实施差别化产业用地政策。积极推行工业用地弹性年期、长期租赁、先租后让、租让结合的供应制度，鼓励以租赁等多种方式向中小企业供应土地。支持以配建、设立地役权等方式，保障新能源汽车充电设施、移动基站等多点分布的新产业配套基础设施用地。利用存量用地发展先进制造业、生产性服务业、创新创业平台、“互联网+”等，在5年内可保持原用途、原用地方式不变。” 纵观全国各地，5年内可保持原用途、原用地方式不变的政策精神已经大范围的得到了先行先试，以试行新型产业用地的形式盘活存量用地得到了成功实践。
1.新型产业用地可以分为“公开出让类”和“城市更新类”两大类型
综合产业内因和政策外因，我们可以发现目前国内各地新型产业用地主要可以分为“公开出让类”和“城市更新类”两大类型。其政策目的和分布区位有着显著不同。
利用地价优惠吸引高科技企业总部基地或研发中心，多位于城市高科技产业新区——
例如在深圳，印发的《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》明确提出“充分发挥地价杠杆作用，对符合我市产业发展导向的总部经济、战略性新兴产业、现代服务业、高新技术产业、先进制造业和优势传统产业的研发及总部，给予地价优惠支持，实行差别化地价政策。”
据统计，深圳南山区新型产业用地（M0）的楼面地价约为商务办公项目楼面地价的1/4甚至更低，考虑到其超高的容积率，优惠的地价具备相当的吸引力。
对旧厂房进行腾笼换鸟，多位于传统工业集聚的城市中心——
城市中心旧厂房与中心区的发展定位不相符，改造需求最迫切；另外，规划高容积率也是重要的原因之一，只有城市中心区才有可能消化高容积率带来的大量物业。
2.新型产业用地的拥有诸多优势、但也带来一定挑战
与传统产业用地相比，新型产业用地总体上拥有“开发强度更高，配套产品丰富、分割转让灵活”的优势。但是也面临着产业准入门槛严苛的挑战。
根据《工业项目建设用地控制指标》，传统产业用地容积率一般不小于0.6，各地方城市一般为1.0-2.0，不超过3.0。而新型产业用地的开发强度要更加优化。
郑州市规定新型产业用地容积率介于1.6到3.0之间。从广州、深圳和东莞的三城规定来看差别则更加显著，广州和东莞规定M0容积率原则上不低于3.0，不高于5.0；深圳给出的范围是4.0-6.0之间。
传统工业用地配套不超过总用地的7%，或不超过15%的总建筑面积。新型产业用地倡导“兼容性混合功能用地”，由传统的生产+配套转变为生产+研发+办公+配套等混合功能，配套设施面积比例可由14%提高至30%，业态和盈利模式变得更为丰富。
广州和东莞都规定，配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积不大于总计容面积的30%。郑州市规定—厂房和研发用房建筑面积不低于总建面的70%，剩下30%可以兼容商业配套，不超过10%为商业及餐饮，不超过20%为服务型公寓。其中，东莞还允许多个不同功能用途地块按一宗地整体出让。
土地在满足一定条件下，可以分割登记、转让，非常灵活。以郑州市为例，要求用地单位原则上要持有不少于总建面40%的厂房和研发用房，自持10年以上，剩余30%在协议明确后可以分割转让，最小分割单元不低于300平米；配套商业、服务型公寓可分栋、分层、分套转让。这也意味着，整个园区物业最多60%都可以对外分割销售。
面临在准入门槛和全生命周期管理上更加严苛的挑战！
目前，各地方政府对新型产业用地供地前后的政府监管极为严格，无论是投入产出协议，还是验收和评估，意图都是让产业落到“实处”。
以东莞为例。要求投资强度（投资总额/占地面积）不低于600万元/亩；年产出比（年度工业总值/占地面积）不低于1200万元/亩。供地后，新型产业项目建成投产后，如投资强度或年产出比通过验收的，允许可分割转让部分的产业用房，申请不动产转移登记。
产业用地的投资强度是与城市区位有较强关系，对比同一类型产业位于上海松江片区,其投资强度要求为522万元/亩,在东莞这样的一线城市该项要求是符合市场逻辑的。创新型产业用地年产出比不低于1200万元/亩,而这一数值相当于上海的一个闵行经济技术开发区或金桥经济技术开发区在2015年的产出规模,而这两个开发区在当年上海众多的开发区中产值名列前茅,由此看出,创新型产业用地的产出规模要求之高可想而知。
3.各地新型产业用地试行特点盘点
创新型产业用地由来已久，在广深莞，它叫M0；在北京是M4，在南京是M科，在杭州是M创，在惠州是M+，本质相似而名称不同。
MO（深圳、东莞、珠海、温州等）以东莞为例
产业类型：研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业
产业类型：研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业
地块年限：一般为40年,不可分割M0可延长至50年
开发强度：工改M0为50年不低于3.0,不超过5.0配套比例配套用房计容建面不得超过30%
地块年限：土地租赁最长期限不超过15年，出让方式实行弹性。
开发强度：1.5-5.0不等配套比例建筑规模不超过地上总建筑规模15%的配套设施
M科（南京、无锡、宜兴等）以南京为例
分割转让：分为不可分割销售(自用型)和可分割销售两种
地块年限：允许分割产权年限不超过50年
开发强度：容积率基本在1.5-4.0之间配套比例可统筹配建不超过项目总建筑面积的15%的配套服务设施
M创（杭州、福州、青岛、威海、武汉等）以杭州为例
产业类型：以产品研发、核心技术产品生产试验为主的产业
分割转让：可分割销售不超过50%的面积，政府享有优先回购权
地块年限：鼓励类产业用地的土地出让年限可按50年确定,实行一次性
开发强度：原则上不低于2.0配套比例商业配套一般不超过总建筑面积的10%
产业类型：研发、创意、设计、中试、环境友好型生产等的创新型产业
分割转让：分割项目产业用房基本单元建筑面积不得小于300平方米
地块年限：土地使用年限不超过40年
开发强度：原则上不低于2.5 (含2.5)配套比例配套用房计容建筑面积不得高于总计容积率建筑面积的30%
1.《M0和创新，会有什么关联？》
2.《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》
3.郑州市政府正式印发《关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》。
4.《M0新型产业用地变城市更新的“香饽饽”？》
5.《5分钟让你了解M0创新型产业用地的政策导向》
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