无锡路通视信网络股份有限公司（以下简称“公司”或“上市公司”）于2021

　　年11月2日收到深圳证券交易所创业板公司管理部下发的“创业板关注函〔2021〕

　　第443号”《关于对无锡路通视信网络股份有限公司的关注函》（以下简称“《关

　　注函》”）。公司董事会高度重视，对《关注函》所提及的问题进行了逐项核实，

　　为4,683.89万元，评估价值为7,756.16万元，评估增值率为65.59%，交易作价

　　为7,700万元。康晟公司主要资产为土地使用权和房产。请你公司结合未来业务

　　司100%股权的必要性及合理性，并结合康晟公司价值评估的具体过程说明评估

　　截至2021年7月31日，康晟公司账面总资产为10,920.90万元，其中投资

　　性房地产8,408.84万元，包括房屋建筑物账面价值7,756.27万元，主要为在位于

　　余姚市凤山街道站南路369号的4栋建筑物；土地使用权账面价值652.57万元，

　　主要为在位于余姚市凤山街道站南路369号的9,582.00平方米土地使用权。康晟

　　公司账面总负债为6,237.01万元，其中应付账款账面价值1,285.16万元，主要为

　　应付工程款、幕墙款、装修款等，长期借款3,093.05万元，主要为向中国银行股

　　康晟公司2021年7月31日的总体资产负债率为57.11%，其中长期借款占

　　总负债比例达49.59%，主要用于康晟公司房屋建筑物的工程建设，其长期偿债

　　三角城市群的重要节点，已纳入上海“二小时交通圈”，具有便捷的海陆空交通。

　　路的交汇口，西面倚靠屯山公园和高铁余姚北站，一方面，沿余慈连接线分钟可达余姚市中心区域，往北约1.5小时车程可抵达上海市金山区；另一方

　　面，沿站南路往西300米可达高铁站—余姚北站，19分钟可抵达宁波，31分钟

　　云府、红星江月府、云成大境府、云都会府等多个在建楼盘，居住氛围日渐浓厚，

　　附近有迪赛.知行广场、余姚农村商业银行、余姚市凤山小学、凤山街道卫生院、

　　城”）。 数字云城是由华晟基金管理（深圳）有限公司与余姚市政府联袂打造，

　　目标，以AI+城市运营的模式，聚焦物联网+区块链+产业云，推动城市空间单元

　　多行业领军企业。2020年由商务部发布的国家外贸转型升级名单中，余姚市荣

　　获国家外贸转型升级基地（家用电器）称号；2021年7月27日，浙江省经信厅

　　要组成部分，公司在当地打造基于物联网的家庭智能集成平台研发及产业化基地，

　　在各项政策支持下，可与相关企业形成良好的产业协同效应，更贴近用户与市场，

　　中心”）是目前数字云城唯一建成并实际运营的产业园区，自2018年开园以来，

　　已成为数字云城的展示窗口和产业基地，是浙江省首个基于5G架构的智慧园区，

　　500强费森尤斯集团赫利奥斯医院管理中国区总部、腾讯安全云宁波创新中心、

　　iCAN国际创新创业大赛中国总决赛、亚太创新学院（APIA）国际创新加速营、

　　量较好，装饰装修工程施工质量较好，使用维护情况良好。截至2021年7月31

　　日，投资性房地产账面原值8,912.10万元（含土地使用权），折旧金额503.26

　　万元，账面净值8,408.84万元，相关资产处于正常使用状态，成新度较新。

　　平接近的办公楼售价在12,000-13,000元/平方米之间，具体如下：

　　周边办公房产租金水平在42-49元/月/平方米，与康晟公司相比，这些办公

　　类型用地，出让价格已经达到2,000元/平方米以上，出现较大的增幅。周边工业

　　有限公司进行评估，评估基准日为2021年07月31日，深圳君瑞资产评估所（特

　　殊普通合伙）于2021年10月13日出具了《无锡路通视信网络股份有限公司拟

　　信息尚缺乏透明度，难以取得充分、可靠的经营财务数据；在资本市场上同行业、

　　析分别确定一定比例的风险损失，具体评估为：评估值＝账面值×（1－风险损失

　　=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-

　　用了收益法测算结果，以下为收益法部分的测算过程。使用收益还原法进行测算：

　　369号房地产租赁期自2019年8月1日至2029年12月31日，租赁范围为整体

　　出租，租赁期起始租金为1.8元/天/平方米，2022年1月1日起租金价格每年上

　　涨4%，2026年1月1日起租金价格每年上涨5%。自编1-4栋建筑面积为9,185.13

　　方米，2022年1月1日起租金价格每年上涨4%，2026年1月1日起租金价格每

　　iii、报酬率的确定：考虑到租约期内风险较低，报酬率取5.0%，详见下述

　　增值税为8.26%，计税基数为毛租金收入。（含税租赁收入÷(1+9%)×9%）

　　和征收范围的通知》（余政发〔2008〕23号），评估对象所在区域二级用地城镇

　　vii、收益年期确定：根据《不动产权证书》显示土地使用权年限至2067年

　　06月11日止，至评估基准日，剩余土地使用年限为45.86年。租约期为2019年

　　8月1日至2029年12月31日，则截至评估基准日剩余租约期为8.42年，租期

　　为42-49元/㎡.月之间，因余地面积、道路通达度、设备设施、位置、面积、建

　　iii-i、区域功能定位：将区域规划功能定位为办公区、商业区、住宅区、商

　　向指数为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数相应上

　　iii-ii、商服繁华度：分为好、较好、一般、较差、差五个级别，将评估对象

　　所在区域的商服繁华度设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，

　　iii-iii、环境质量：分为好、较好、一般、较差、差五个级别，以评估对象环

　　境质量指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数

　　iii-iv、对外交通通达度：将对外交通通达度分为便利、较便利、一般、较低、

　　低五个级别，以评估对象对外交通通达度指数设为100，各比较实例与之比较，

　　iii-v、公共设施完善度：分为高、较高、一般、较低、低五个级别，以评估

　　对象公共设施完善度指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级

　　iii-vi、基础设施完善度：分为完善、较完善、一般、较差、差五个级别，以

　　评估对象基础设施完善度指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一

　　iii-i、租约限制：分为有租约限制、无租约限制两个级别，以评估对象租约

　　限制指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数相

　　iii-ii、他项权利限制：分为有无他项权利限制、有他项权利限制两种。以评

　　估对象他项权利限制设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，

　　iii-iii、城市规划限制：城市规划、法定图则对评估对象及可比实例所在地有

　　城市规划限制两种。以评估对象所在地有无城市规划限制为100，各比较实例与

　　iii-i、建筑结构：分为钢混、混合、钢结构、砖木、简易五个级别，以评估

　　对象建筑结构指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因

　　iii-ii、设备设施：分为好、较好、一般、较差、差五个级别，将评估对象设

　　备设施指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数

　　iii-iii、装修状况：分为高档装修、中档装修、普通装修、简单装修、毛坯五

　　个级别，以评估对象装修状况指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下

　　iii-iv、建筑规模：分为小、较小、中等、较大、大五个级别，以评估对象建

　　筑规模指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数

　　iii-v、余地面积：分为大、较大、适中、较小、无五个级别，以评估对象余

　　地面积指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数

　　iii-vi、通用性：分为好、较好、一般、较差、差五个级别，以评估对象通用

　　性指数设为100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数相应

　　iii-vii、综合成新率：根据评估对象及比较实例的竣工时间及维护状况确定

　　综合成新度，以评估对象综合成新度指数设为100，各比较实例与之比较，每上

　　查，确定评估对象的递增方案按照2-17.42年每年4%递增，17.42年后为稳定期，

　　稳定期递增率为3%。即到租约期外头部年租金水平为66.89元/平方米（第10

　　员预测评估对象空置率9.42-24.42年空置率由7%递减为5%，24.42年后已达到

　　投资风险程度处于高档水平，投资风险报酬率取值4.0%，则评估对象的报酬率

　　增值税为8.26%，计税基数为毛租金收入。（含税租赁收入÷(1+9%)×9%）

　　和征收范围的通知》（余政发〔2008〕23号 ），评估对象所在区域二级用地城镇

　　06月11日止，至评估基准日，剩余土地使用年限为45.86年。租约剩余8.42年，

　　即租约期外收益年限为=37.44年（45.86-8.42）评估对象建于2018年。至评估基

　　60年，建筑物剩余使用年限为57年。根据合法原则，则评估对象收益年限按租

　　限，土地年限到期后建筑物经济使用年限尚余11.14年（60-48.86）。根据土地出

　　让合同约定土地出让期限届满，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，

　　为12,500元/平方米，评估总值为114,814,125元（取整到个位），详见下表：

　　经评估，余姚市凤山街道站南路369号房地产评估值为11,481.41万元，较

　　成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值，其计算公式为：

　　万元，增值率为28.13%；负债账面值为6,237.01万元，评估值为6,237.01万元，

　　无增减；所有者权益账面值为4,683.89万元，评估值为7,756.16万元，增值额为

　　评估增值主要为投资性房地产，增值额为3,072.57万元，增值幅度为36.54%。

　　车程可抵达上海市金山区；另一方面，沿站南路往西300米可达高铁站——余姚

　　北站，19分钟可抵达宁波，31分钟可抵达杭州，畅享各大都市的繁华璀璨，区

　　根据《余姚市高铁新城东片（0574-YY-FS-02）编制单元控制性详细规划》，

　　就是在余姚高铁站——余姚北站的东侧。其规划总用地面积为253.69公顷，东

　　特色开放邻里、绿色智慧交通为支撑的创智新区；余姚现代城市风貌的展示窗口，

　　模为39,000人，1.3万户。区域内规划了一所30班小学以及一所含36班小学、

　　本较低（仅为740元/平方米），且工业用地具备同地区均质地价的情况，未能体

　　路通视信网络股份有限公司向关联方购买康晟公司100%股权以评估值作参考，

　　屋用于办公使用和对外出租。2021年1-7月，康晟公司实现净利润21.17万元，

　　销售利润率仅为6.6%。请你公司补充说明康晟公司与河姆渡公司委托运营相关

　　及相关补充协议的约定，康晟公司将其持有的4栋房屋委托河姆渡公司统一运营，

　　运营期限自2019年8月1日至2029年12月31日，河姆渡公司按照年度向康晟

　　公司支付租金，租金价格为1.8元/天/平方米，自2022年1月1日起，租金价格

　　每年上涨4%，2026年1月1日起租金价格每年上涨5%。康晟公司负责房屋的

　　其他业务。2021年1-7月，康晟公司收入、支出等主要利润表科目情况如下：

　　由上表可知，康晟公司2021年1-7月实现营业收入320.96万元，均为康晟

　　公司对河姆渡公司的租金收入。2021年1-7月，康晟公司成本费用主要由以下三

　　方面构成：1、计入营业成本的土地使用权及房屋建筑物的累计折旧及摊销138.15

　　万元，占营业收入的比例为43.04%；2、税金及附加44.69万元，主要包括房产

　　税和土地使用税，占营业收入的比例为13.92%；3、财务费用108.42万元，主要

　　由康晟公司向中国银行长期借款的利息支出产生，占营业收入的比例为33.78%。

　　康晟公司2021年1-7月销售利润率为6.59%，较低的主要原因为：康晟公

　　司2021年1-7月计提折旧摊销费用产生非付现成本138.15万元，同时发生银行

　　借款利息支出等财务费用108.42万元以及房产税等相关税费44.69万元，上述三

　　项成本费用合计金额为291.26万元，占营业收入的比例约为91%，其中银行借

　　国银行余姚分行”）借款3,515万元，期限至2030年1月。2020年8月24日，

　　康晟公司自2020年8月21日至2029年12月31日期间的借款、贸易融资、保

　　函、资金业务、其他授信业务及前述3,515万元借款，被担保蕞高债权额为3,700

　　万元人民币。本次交易完成后，你公司拟将持有的康晟公司100%股权质押给中

　　款金额为2,035万元；2020年2月5日，康晟公司与中国银行余姚分行签订十年

　　期借款合同，借款金额为1,480万元。以上款项均专项用于康晟公司房产建设。

　　2020年2月3日直接支付给主体工程总包方中建八局头部建设有限公司工程款

　　800万元，2020年2月3日直接支付给装修施工单位广东爱富兰建设有限公司装

　　修工程款1,235万元，于2020年2月18日直接支付给装修施工单位广东爱富兰

　　截至2021年7月31日，康晟公司账面总资产为10,920.90万元，主要由投

　　资性房地产和土地使用权构成；账面总负债为6,237.01万元，主要包括应付账款

　　和长期借款，金额分别为1,285.16万元和3,093.05万元；康晟公司资产负债率为

　　康晟公司上述3,515万元目前借款年利率5.24%（5年期以上贷款市场报价

　　利率加59基点），按月支付利息，自2021年6月30日起每半年还本金142.5万

　　查显示浙江省人口增长率仅次于广东省；宁波是中国制造2025唯一试点城市，

　　2020年全国GDP排名第十二，工信部认证的专特精新中小企业数量在全国城市

　　迪发布的2021年中国百强县第十二位；余姚产业发达，民营经济活跃，是中国

　　区，世界500强中信集团、费森尤斯集团及行业龙头腾讯等国内外优质企业集聚，

　　联袂创建数字经济创新示范区；通过此次交易以数字云城为始点，进军浙江市场，

　　公司控股股东华晟云城成立于 2018 年 4 月，经营范围包括智慧城市运

　　2021年11月1日出具确认函，确认华元股份意向排他性委托康晟公司从事华元

　　实施主体，通过利用康晟公司所在地优越的区域交通优势、产业优势及政策优势，

　　资产负债率为57.11%，长期偿债能力较好。截至2021年10月31日，康晟公司

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