江苏宜兴闲置土地10年的暴利诱惑
近日，江苏省无锡市国土资源局局长吴伟坤、副局长茅亚荪因土地、腐败问题相继落马，震动外界。然而，就在人们向往的江南水乡无锡、宜兴，一房地产开发公司以度假村建设为名，囤积大量土地后，将违法闲置10年的4A级景区湿地，用于建设开发豪宅，并暗地出售，同样也值得人们关注。令人瞠目的是，闲置后的土地增值后已逾亿元，每栋豪宅售价过千万。到底是谁把景区湿地变成私人宅院？到底是谁在为违法囤积土地修建豪宅大开绿灯？一切答案只有在走近它的时候才会逐渐显露。
上述房地产开发项目地址位于宜兴陶都路，宜兴市市政府以南300，龙背山森林公园第2入口处以南100，和龙背山森林紧紧相依。记者来到名为“龙背山度假村”建设工地现场，初步目测占地建筑面积只有十几亩，两排还没有拆除的旧房子，耸立在在建豪宅的中间。已经封顶的豪宅，特别显眼，占用了龙背山森林湿地，大片林地被毁。记者以购房人的名义进行了暗访，一位项目工作人员向记者介绍说，该项目今年初建设，名称为龙背山度假村，实际上是建设房地产别墅项目对外出售的，原来的几栋培训班房子马上拆除，开发别墅项目的土地建筑面积不够，又占用了一大部分龙背山森林的林地。整个项目一共计划建设18栋，都是三层独栋别墅，分两期开发，现在已经封顶是一期近10栋的别墅，蕞高价格是3000多万元一栋，据内部消息，几栋别墅已经被内部认购了。
中国商报记者在宜兴市国土局了解到，该项目地块是153亩，包括林地，属于高院法官培训中心划拔的土地，原有建筑物用地只有10000平方(15亩)，1998年12月24日，由原宜兴市委戴书记、法院、建委、国土局等部门主要负责人员，通过协调，把划拔的土地和10000平方建筑物，整体转让给宜兴凯凯橡塑有限公司，转让土地价格为1718万元，其中1150万元上交高院，土地使用权出让金500万元，上交宜兴市财政，用于建设法院大楼。该项目立项，根据宜计经基(1998)242号文件，也就是1998年12月22日，宜兴市发改局(计划经济委员会)批复同意了该项目建设。其中，一期项目只有建筑建筑面积10000平方，总投资4500万元，根据1998年12月24日市委、市政府召开的政府协调会议精神，凯凯橡塑有限公司注册了名为“龙背山度假村有限公司”，在会后的头部天，该公司于12月25日向宜兴市国土局申请办理用地手续。
先行出让后补办收回程序据了解，早在1995年，高院法官培训中心就取得了105682.46平方的土地使用权证。龙背山度假村有限公司于1999年3月19日，向宜兴市国土局登记申请补办划拔土地使用权出让手续。也就是在1999年3月19日提交申请的同一天，宜兴市国土局为该项目补办了一份《国有土地使用权出让合同》(划拔土地使用权补办出让合同)，合同显示，该地块用地性质为住宅，使用土地建筑面积为102626.20平方(154亩)，土地使用权出让金为548万元人民币。但合同没有注明项目开工时间和详细项目情况。另一份《关于出让国有土地使用权的》通知的文件显示，1999年3月22日，宜兴国土局才为该地块补办了收回程序，通知受让人为龙背山度假村有限公司，同意把原高院法官培训中心的土地使用权收回。显而易见，也就是在没有办理土地收回的手续，宜兴国土局就在1999年3月19日，提前把该项目地块出让给龙背山度假村有限公司，违规操作痕迹明显，该地块的年限为70年，用途为龙背山度假村(住宅)，土地出让金为每平方53.39元。
记者粗算了一下，建筑物用地10000平方(15亩)整体转让，价格为1718万元，使用土地建筑面积为102626.20平方(154亩)，补交出让金为548万元人民币，也就是3.558万元每亩。实际上，龙背山度假村有限公司是以14.7万元每亩价格取得了该地块的土地使用权。龙背山度假村有限公司1999年取得项目的用地后，迟迟不启动该项目建设，直到2010年才开工建设。这背后到底隐藏着什么？记者在宜兴建设局了解到，根据宜兴现在的出让价格，这个项目出让地块价格每亩应在250万元以上，此地块几年里增值达3、4个亿。由此可见，该项目的开发商对以囤地、闲置等手段所打的如意算盘还是十分巧妙的，真可谓囤地成金。
2010年3月24日同一天，宜兴建设局给该项目“合法”办理了建筑工程施工许可证，项目栋数分别为06-10、15-18、01-15、11-14，合计18栋，建设规模建筑面积分别为5503.03平方、5477.25平方，都为框架2层，合同价格都为800万元，开工日期为2009年12月25日，竣工日期为2010年6月15日。实际上项目建筑都为3层豪宅，每栋占地建筑面积1-2亩左右。宜兴市建设局相关工作人员说，这么好的风景如果不建设别墅，很可惜。让人生疑的是，宜兴建设局“颁发”建筑工程施工许可证中许可的建设规模、框架2层的依据是什么？
记者在宜兴市规划局的网站上看到，2008年7月16号的公示资料显示：《宜兴龙背山商务会馆规划方案批前公示》一、项目概况。宜兴龙背山商务会馆项目位于宜兴市政府南侧原法官培训中心地块，东至陶都路、北临龙背山森林公园东入口道路、南面和西面均为山地，总用地建筑面积160余亩，设计总建筑规模5万平方，其中地下建筑建筑面积近2万平方。规划以主体高度六层商务酒店为核心，整个地块形成两大功能区，即以酒店及其附属豪华套间构成的餐饮住宿区和以一组企业会馆建筑构成的商务休闲区。总体建筑设计风格及色调庄重、古朴，既与周围环境有所协调，又具有新古典主义的美。规划建筑与周边建筑间距及退让道路等符合《江苏省城市规划管理技术规定》的有关要求，现根据《中华人民共和国城乡规划法》、《无锡市城市规划公示制度实施细则》将该项目规划方案予以公示。请关心城市规划建设的市民、法人及其他组织，在公示之日起30日内将有关意见和建议反馈给我局用地规划管理科。
规划方案显示，该项目容积率仅为0.49，规划以主体高度六层商务酒店为核心，而实际建成的建筑都为三层豪宅，根据《中华人民共和国城乡规划法》规定，是“合理”布局，节约土地、集约发展了？控规的法律依据是什么？根据2004年8月1日起执行的苏建规(2004)228号《江苏省城市规划管理技术规定(2004年版)》的规定，低层住宅按新区旧区和不同气候区的建筑密度上限指标分别： 33 、35 、35 、40，容积率的上限指标分别为：1.0、1.1、 1.1、 1.2。龙背山度假村 豪宅项目的容积率仅为0.49，与规定的容积率相去甚远，突破了建设规划的容积率管控红线，浪费土地的情况十分突出。
根据中华人民共和国国务院令(第474号)2006年《风景名胜区条例》第二十七条规定，禁止违反风景名胜区规划，在风景名胜区内设立各类开发区和在核心景区内建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院以及与风景名胜资源保护无关的其他建筑物；已经建设的，应当按照风景名胜区规划，逐步迁出。
据《闲置土地处置办法》规定，有下列情形之一的也可以认定为闲置土地，国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准颁发之日起满1年未动工开发建设的。
2008年1月7日，国务院下发了一则《国务院关于促进节约集约用地的通知》国发〔2008〕3号，重申了打击囤积土地的要求，清理闲置土地，加大对开发商囤地的打击力度，对于闲置两年的土地要坚决无偿收回。重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任。要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发建筑面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制长期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。
以上政策众人皆知，但宜兴龙背山度假村项目，闲置土地达10年年之久，在4A级景区湿地和地方政府的眼皮底下，修建豪宅，不但没有收回土地重新挂牌出让，反而披上了一个“合法”外衣，闲置土地10年的暴利诱惑值得人们用法律去衡量，用责任去思考，用良心去谴责，用行动去督促。
对于事件的发展，本报将继续予以关注。
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