楼市月报（完整版）：3月成交“强复苏”预计二季度迈入“稳恢复”阶段
★房价3月百城二手住宅市场均价稳中趋降，一线月百城二手住宅市场均价止升转降，本轮回温持续性略显不足
据诸葛数据研究中心监测数据，2023年3月100个重点城市二手住宅市场均价为15686元/平方米，环比下降0.1%，同比下降0.27%。进入2023年，随着疫情防控的全面放开，去年以来出台的利好政策逐步发酵，叠加近期以来信贷环境相对宽松，市场信心逐步恢复，二手房市场均价连续两月稳步回升，但是这一轮回温持续性略显不足，3月份市场均价止升转降。二季度市场热度如何还需要看后续是否有实质性的利好政策加持，仅靠疫情前积压的需求难以支撑市场的长期回暖。
从涨跌城市数量来看，3月份31城二手住宅市场均价上涨，较上月减少6个，平均涨幅为0.55%，涨幅较上月扩大0.06个百分点；66城二手住宅市场均价下跌，较上月增加6个，平均跌幅为0.57%，跌幅较上月扩大0.09个百分点；有3城二手住宅市场均价持平，与上月一致。价格上涨城市数量在连续三月上升后本月开始减少。市场上降价出售行为增多，表明业主信心有所波动，房地产市场回温之路曲折波动。
从环比涨幅前十的城市来看，以一二线城市为主，区域分布较为分散，核心省会城市表现突出。其中，一线城市北京涨幅领跑，本月市场均价为62547元/平方米，环比上涨2.64%；其次为泉州，本月市场均价为16729元/平方米，环比上涨1.84%，位居涨幅第二；金华位居涨幅第三，本月市场均价为19897元/平方米，环比上涨1.65%。深圳、成都、长沙紧随其后，环比涨幅均在1%以上。在本轮回暖行情中，一线城市北京需求较为强劲，房价仍在稳步回升通道，深圳涨势也相对较稳。二线城市中，成都房地产市场近期表现优异，连续多月房价涨幅位处前列，并且在成交量的增长上也较为可观。
分城市等级来看，2023年3月，一线城市市场均价延续上涨行情，二线和三四线城市市场均价下滑。具体来看，一线%。本月北上广深市场价格全线上涨，其中，北京、深圳涨幅超1%，一线城市韧性较强，短期内房价涨势延续。
二线%。在连续两月回升后，二线城市市场价格本月止升转降，回温之路横生波折。其中杭州、无锡、东莞、南京等二线城市房价回落，与此同时，泉州、金华、成都、长沙等城市房价仍然上行。
三四线%。从价格涨跌城市数量来看，环比上涨城市数量为14个，下跌城市38个。三四线年房价仍然以跌为主。
从区域市场均价环比来看，2023年3月市场均价上涨区域4个，市场均价下跌区域4个。价格上涨区域中，环渤海经济圈涨幅居首，本月市场均价为14625元/平方米，环比上涨0.32%，主要是受到北京、太原等少数城市涨幅的带动，环渤海多数城市仍然处于房价下跌的态势；其次为海峡经济圈，本月市场均价为26791元/平方米，环比涨幅为0.18%；珠三角经济圈紧随其后，本月市场价格为21476元/平方米，环比上涨0.11%。价格下跌区域中，东北城市跌幅再次领跑，本月市场均价为10214元/平方米，环比下跌0.78%；其次为长三角经济圈，本月环比跌幅为0.39%；中部城市位列第三，环比跌幅为0.22%。同比来看，
同比上涨区域中，海峡经济圈同比涨幅稳居榜首，本月同比上涨1.32%；其次为西南城市，同比上涨0.73%；珠三角经济圈同比涨幅为0.72%，位居第三。从同比下跌区域来看，东北城市同比跌幅遥遥领先，为6.63%；其次为中部城市，同比下跌2.96%，西北城市同比下跌1.83%，位居跌幅第三。
★租金3月全国大中城市租金均价回落，西安、成都连续2月进入涨幅TOP5
3月全国大中城市租金均价走低，环比下跌0.14%
随着节后返岗催生的租赁需求的消耗，进入3月份，租赁市场活跃度有所下降，租金均价继短暂回升后呈现下滑态势。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年3月全国大中城市租金挂牌均价为35.36元/平方米/月，环比下跌0.14%，同比下跌0.81%，同比跌幅较上月收窄0.26个百分点。不可否认，受多因素冲击，当前就业率并未明显回升，给租赁市场回温的持续性增加了一定挑战。
从环比上涨城市来看，本月租金环比上涨的TOP5城市为太原、珠海、西安、成都、深圳，环比分别上涨2.24%、1.75%、1.17%、0.63%、0.38%。在租赁市场回温受阻的阶段下，人口流入量较大的省会城市及部分省域内副中心城市的租金表现较为坚挺，尤其是西安、成都，已连续2月进入租金涨幅前五行列。从5城同比来看，西安、成都、深圳租金均价较去年同期上涨，其中成都的同比涨幅居首，为5.35%，太原、珠海的租金均价较去年同期下降，降幅均超1.5%。
从环比跌幅TOP5城市来看，3月份租金跌幅前5城市分别是贵阳、洛阳、天津、福州、重庆，环比跌幅分别为1.89%、1.72%、1.46%、0.99%、0.84%。另外，这5城的租金均价均较去年同期有所下降，其中，重庆、天津、洛阳3城的租金同比跌幅均超3%。
从一季度土地供应情况来看，供应节奏较慢，整体供应规模较去年同期仍有一定差距。主要是由于，一方面，市场仍处修复阶段，城市推地力度仍较不足；另一方面，多城调整成少量多次的供地模式，导致短期内供应体量偏少。据诸葛数据研究中心监测，全国主要地级市2023年一季度土地供应规划建筑面积为8019.97万㎡，同比下降41.59%。
备注：用地性质包含住宅用地、综合用地（含住宅）、商业/办公用地；2023年3月数据截止至3月29日，下同。
从3月单月土地供应来看，随着城市土地挂牌活动进一步增多，3月土地市场供应规模继续上升。据诸葛数据研究中心监测，全国主要地级市2023年3月供应土地503宗，供应规划建筑面积为3628.5万㎡，同比下降49.48%，环比上升44.44%；推出楼面均价为5255元/㎡，同比下跌23.51%，环比微跌4%。
从一季度土地成交表现来看，一季度受到供应规模下降的影响，成交规模较去年同期仍有一定差距。据诸葛数据研究中心监测，2023年一季度全国主要地级市土地成交规划建筑面积为5662.16万㎡，同比下降37.08%。
从3月单月土地成交来看，3月土地成交量稳价升，成交规模环比降幅不超3%，土地收金较上月上升。据诸葛数据研究中心监测，
从地块性质来看，3月仅综合用地（含住宅）成交规模及土地收金较上月齐升。数据显示，3月纯住宅用地成交规划建筑面积为796.56万㎡，同比下跌39.3%，环比下跌12.83%；综合用地（含住宅）成交规划建筑面积为671.31万㎡，同比下跌45.37%，环比上涨19.45%；商办用地成交规划建筑面积为393.79万㎡，同比下跌38.14%，环比下跌9.89%。另外，各类用地一季度成交规模均不及去年同期，跌幅均超30%。
3月三四线宗，土地成交规划建筑面积为870万㎡，同比下跌50.73%，环比下跌15.6%；成交楼面价为2945元/㎡，同比上涨17.14%，环比上涨51.26%；土地出让金256.57亿元，同比下跌42.28%，环比上升27.81%。一季度三四线%。当前三四线城市土地成交端呈现“价格涨势坚挺，成交略显疲态”的特征。
房企整体拿地热情回升，二线城市“高溢价低流拍”
从一季度溢价率与流拍率来看，房企拿地热情上升，流拍现象好转，溢价率呈现明显上升趋势，流拍率较去年同期下降明显。数据显示，
分等级城市来看，二线个百分点。其次，三四线%，同环比上升幅度赶超一二线。再次，一线城市溢价率表现较为平稳，同比微降，环比上升1.03个百分点。此外，各等级城市流拍现象均少于去年同期，降幅均超1.5个百分点。整体来看，二线城市一季度更加受到房企的青睐，呈现高溢价低流拍趋势。
2023年3月全国主要地级市溢价率为7.23%，环比上升2个百分点，同比上升2.69个百分点。自去年5月起，土地溢价率高位回落，去年9月进入低位水平。进入2023年，土地市场逐步回温，溢价率连续3月上升，尤其是杭州、成都等热点城市土拍升温明显，溢价率均在9%以上水平，提升了土地市场整体溢价空间。流拍率方面，本月流拍率为16.67%，较上月下降1.3个百分点。
南京、杭州等热点城市收金可观，溢价成交现象明显增加
2023年3月城市土地出让金TOP10榜单中，长三角城市表现仍然较为亮眼，占据半数份额。其中，南京以188亿元位居土地出让金首位，本月南京开启了今年首批集中土拍，热度回升明显，继去年末两轮零溢价之后，2023年首批迎来开门红，溢价率升至7.98%。杭州亦是如此，凭借159亿元位居土地出让金第二，本月杭州二批次供地迎来开拍，竞争更为激烈，热度居高不下，且触顶成交比例已连续3个批次维持在60%以上，3月平均溢价率在9%以上。西安位居第三，3月土地出让金达118亿元。此外，成都、合肥、绍兴的土地成交热度也颇高，3月溢价率均超10%。整体来看，当前热点城市土地市场率先升温且维持在较高水平，这在一定程度上意味着土地市场确实呈现出了一定的向好趋势，同时热点城市土地市场回暖将在一定程度上提振整体市场信心，也将为后续土地市场成交奠定回升基调。
地块成交总价TOP10榜单中，共覆盖了广州、合肥等6个城市，且南京地块上榜率靠前，占据4席。从溢价情况来看，7宗溢价成交，其中有6宗溢价率超10%，另外3宗底价成交。其中，广州城投以底价44.39亿元拿下广州市天河智慧城AT0307027、AT0307028地块，位居成交总价首位；其次，合肥滨湖科学城徽州大道以东、遵义路以北地块触顶成交，凭借35.01亿元位居地块总价第二；绿城中国以32.46亿元竞得杭州市余杭组团79号地块，位居成交总价第三，另外，值得注意的是，3月保利发展出手不俗，斩获了西安市高新区丝路软件城富鱼路以南、天谷二路以北、云水四路以西、云水五路以东地块与南京市秦淮区南部新城佳营路以南、明贤路以东地块，2宗地块共计掷资51.77亿元。0
民营房企身影渐稳，城投逐步退出，保利发展拿地额居首
此外，自2月起，民营房企拿地积极显著上升，1月拿地金额T0P15榜单中无民营房企身影且城投身影较多，2-3月民营房企占比处于半数左右份额，预计随着销售市场的逐步回暖，房企资金流动性压力获进一步缓解，民营房企占比份额有望继续提升，城投占比逐步降低。
★新房市场3月新房成交同环比实现“二连升”，一季度三四线月新房成交同环比实现“二连升”，一季度涨幅近10%
3月份，新房市场活跃度提升，成交规模同环比实现“二连升”。根据
诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年3月重点监测的30城新房销售面积为1567.78万平方米，环比上升13.51%，同比上升31.1%。
从月均水平来看，2023年前3月新房平均成交面积1303.51万平方米，较2022年同期上升9.09%，月均成交水平赶超去年。
由于当前政策端持续释放利好信号，加之“保交楼”工作稳步落实，后续新房供应将进一步增多，预计二季度新房成交有望上至新台阶。
（注：重点30城新房销售面积2020年3月环比为262%，2021年2月同比为391.2%；2023年3月销售数据统计时间截止至3月30日，下同。）
疫情放开后三四线政策效应加速，一季度涨幅居首分不同等级城市来看，3月单月，一二线城市成交上升，且一线城市升幅居首，三四线城市成交下滑，与此同时，各等级城市同比涨幅均超20%。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年3月一线%，同比上升42.89%，一线月新房成交同环比涨幅双双超30%，可见在市场加速修复进程中，一线城市凭借需求稳健等优势，成交表现更显亮眼；3月二线.08%，二线城市表现也不俗，与近期多个二线城市松绑限制性政策有很大关系；三四线.42%。
从一季度成交来看，各等级城市成交规模均超去年同期，且三四线城市涨幅居首。数据显示，一季度一线%，环比上一季度小幅下降2.92%；二线%，环比上一季度上升14.85%；三四线%，环比上一季度上升16.32%。三四线城市涨幅更为显著的原因可能在于，一方面，在疫情防控放开后今年三四城市迎来返乡置业潮，带动三四线城市市场活跃度；另一方面，三四线城市不仅利好政策持续施力，还有房交会等阶段性优惠活动助力，促进购房需求大量释放，带动成交涨势显著。
从3月单月同比变化来看，重点30城中有20城新房销售面积较去年同期上升，
3月新房供应发力，一季度供应同比上涨4.04%
2023年3月份，新房供应力度加大，批准上市面积止降转升，同比实现“二连升”。根据数据显示，2023年3月重点监测的10城批准上市面积为697.69万㎡，环比上升82.7%；同比上升14.8%。
2023年一季度重点监测的10城批准上市面积为1503.74万㎡，较2022年一季度上升4.04%，较2022年第四季度下降28.43%。
（注：重点10城批准上市面积2020年3月环比582.5%，2021年2月同比为382.8%；2023年3月批准上市面积数据统计时间截止至3月26日。）
3月库存量下降，福州、合肥环比降幅超40%
2023年3月监测10个城市的新房库存面积为6473.5万平方米，环比下降12.49%，同比下降9.89%。在去化动力增强的背景下，3月新房库存量下降。从具体城市来看，6城库存面积环比下降，4城库存量环比上升。其中福州以63.9%的环比跌幅居首，南京以40.4%的环比涨幅居首。
（注：2023年3月重点10城库存面积数据统计时间截止至3月30日，下同。）
2023年3月重点10城二手住宅成交涨势延续，一季度同比上涨超6成
从一季度二手房成交来看，重点10城二手住宅成交207714套，较去年四季度上涨37.71%，较去年一季度上涨61.06%。
（注：10个重点城市为北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门，统计时间截止至3月29日，下同）分具体城市来看，环比方面，2023年3月，重点10城成交环比全线上升。其中，苏州涨幅位列前茅，本月二手住宅成交7488套，环比上涨77.15%，苏州反应相对滞后，2月份成交规模微增，3月份增幅显著；佛山涨幅紧随其后，本月二手住宅成交7804套，环比上涨74%；厦门位居涨幅第三，本月成交2835套，环比上涨51.77%；南京环比涨幅为51.38%，位列涨幅TOP4。深圳、杭州、青岛、成都涨幅也均在30%以上。3月份重点城市延续上月的增势，小阳春如期而至。
从同比来看，重点10城二手住宅成交全部赶超去年同期。具体来看，青岛同比涨幅领跑，同比上涨359.98%，其次为深圳，以240.76%的涨幅位居TOP2；东莞以微末的差距位列涨幅第三，同比上涨212.84%。同时，杭州、苏州、佛山涨幅也均超100%。在疫情的影响消除后，二手房市场强势回升，远远超过去年同期水平，当然这波回暖主要来源于疫情期间积压的需求释放，并且以刚性需求占据主要席位，在这样基础下的市场复苏就注定存在着不稳定性和不可持续性，市场真正的全面回暖时刻到来还需要时间。
近期以来，大量房源被挂出，一方面是当前政策环境较为宽松，很多业主想要将房源挂出，以尽快实现置换房源的需求，另一方面，挂牌量的增长也说明部分群体可能继续持有房产的意愿不强，对房价上涨的预期减弱。
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，
去年以来中央及地方多轮利好政策支持房地产，2023年伊始，多城继续松绑调控，加上信贷环境宽松，购房客户热情增长，业主预期转好，涨价信心连续两月回升，3月份，市场回暖持续性开始显露不足，尤其是下旬以来，根据公开资料显示，多城带看量开始减少，业主涨价信心开始回落。
根据蕞新公布的2023年3月份市场情绪指数数据，重点50城情绪指数止升转降，位于观望区间中位水平。市场情绪在经历了连续三月的回升后，本月上涨动力开始显露不足。在大规模的需求释放后，市场恢复进程明显放缓。房地产市场从快速复苏转入常态化运行阶段。从城市来看，50城中短期内有17城房价预测呈现上涨态势，占比约4成。上涨城市以珠三角城市为主，同时，中西部省会城市有着突出表现，如成都、长沙、南昌等涨势可观。
3月重点50城市场情绪指数止升转降，市场从快速复苏迈入常态化阶段
从成交量上来看，受网签滞后性的影响，3月重点城市新房、二手房成交仍在上升，但是增幅较2月份收窄，从周度成交来看，3月份下旬开始重点城市涨势开始收窄，第10周新房成交量转降、第12周二手房成交也开始止升转跌，这一轮复苏的持续性开始显露不足，仅依靠疫情期间积压的需求支撑起来的市场回暖难以长久。整体来看，在大规模的需求释放后，市场恢复进程明显放缓，预计在接下来成交规模将会收窄。房地产市场逐步从快速复苏转入常态化运行阶段。
一线城市处于观望区间高位，房价上涨动力仍较足
一线，一线月复苏态势强劲，市场情绪连续2月回升，几乎触及平稳区间边界，3月份回温持续性不足之下再次回落至观望高位；二线；三四线。
上海、深圳两城情绪指数位居平稳区间，其余48城均处观望
50城的市场情绪指数分布于市场平稳区间、市场观望区间2个区间，城市个数分别为2个、48个，无低迷区间城市。其中，深圳、上海两个一线城市情绪指数领跑，位于市场平稳区间，情绪指数均为-0.24，较上月回落0.11和0.14。三亚紧随其后，情绪指数为-0.36，三亚在2023年1月从观望区间迈入平稳区间，随后连续两个月稳定于平稳区间，3月再次跌出平稳，进入观望区间高位。三亚从去年末到今年初这波热度主要是由疫情放开后爆发的旅游热潮带动的，随着这波热潮过去，市场修复势头放缓，市场恢复常态化运行，市场情绪开始回落。从低情绪指数城市来看，银川、无锡、烟台位居低情绪指数前三，分别为-0.77、-0.76、-0.74，短期房价以下降为主。
成都等中西部省会城市未来短期内涨势看好，上海、深圳房价稳升根据情绪指数预测房价模型，监测的重点50城中短期内有17城房价呈现上涨态势，占比约4成。上涨城市以珠三角城市为主，长三角城市次之，分别有5个、4个城市预测房价上涨。同时，中西部省会城市有着突出表现，如成都、长沙、南昌等。
珠三角经济圈近期以来表现优越，在监测城市中有半数以上城市短期内房价上涨，其中，深圳居于领先地位，2023年3月市场均价为66369元/㎡，环比涨幅为1.64%，根据情绪指数模型，预计未来4个月内房价仍然维持涨势，累计涨幅超3%。三亚紧随其后。根据情绪指数模型预测，未来2个月内房价维持上涨趋势，累计涨幅超1%。南宁作为广西的省会城市，也是旅游业较为发达的城市，近期以来市场热度较高，3月市场均价为12707元/㎡，环比涨幅为0.29%，根据情绪指数，未来2月内房价维持小幅上涨态势，月均涨幅在0.5%左右。
长三角经济圈来看，多城短期内房价上涨动力有所减弱。其中，上海作为长三角唯一的平稳区间城市，房价韧性仍然较强，3月份市场均价为73665元/㎡，环比上涨0.4%，根据情绪指数模型预测，未来4个月内房价大概率维持上涨行情，月均涨幅在0.5%-1%。除此之外，绍兴和金华未来短期内房价也将以小幅上升为主，涨幅在0.5%以内。而徐州、无锡、宁波等城市短期内上涨动力不足，未来2个月内累计跌幅约在1%左右。
本月部分中西部城市表现优异，尤其是省会城市。其中，成都涨势蕞为显著，3月市场均价为17540元/㎡，环比上涨1.21%，涨幅位居全国前列。不仅如此，在成交量上，成都也成绩不俗，新房、二手房双双上升。根据情绪指数模型，预计未来2个月内成都房价大概率呈现上升态势，涨幅在1%以上。另一省会城市长沙，近期房地产市场活跃度也较高，3月市场均价为12456元/㎡，环比上涨1.05%，根据情绪指数预测，接下来3个月房价继续上升，涨幅在0.5%以内。
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