830新政后无锡备案放缓房企花式营销助力“金九银十”
2020年伊始，房地产行业受疫情重挫，整体发展停滞，在经历近半年的恢复调整，“金九银十”如约而至，作为房企冲刺指标的黄金节点，恒大全线折打响促销头部***。
恒大作为行业领头军，房企营销层面一直走在前面。除冲刺指标外，此次全线折促销也有迹可循。早在年初疫后恢复头部波，恒大便开启线上营销，神级操作频发，先是引领行业的蕞低价购房及无理由退房，再是独一无二的低价折扣，3月16日更是推出全线明码标价，彻底颠覆营销传统，开启线上“一房一价”的先河。此次“金九银十”2000元抵20000元、清尾蕞高8.8折、特价房源额外97折、新购房客户免收三年物业管理费、一口价68折房源等多重额外折扣，相比年初的75折优惠力度更大。
（恒大“恒房通”平台促销策略企划稿）
无锡目前在售的恒大观澜府、恒大翡翠公园、恒大悦珑湾三个项目没有参与此次活动，但也对应的推出一定优惠，例如推出特价房、首付分期等活动。随着恒大价格战政策推出，无锡部分房企项目紧随其后，融创、美的、华侨城等推出特价房包装、车位组合销售等优惠政策，但整体表现平稳，多以常规动作为主，并无大规模降价促销动作。
值得一提的是，在房企促销策略之前，无锡时隔近三年迎来新一轮调控政策。无锡在此前处于热度高位城市，政策出台符合“上涨时间长，房价增长快，土地热度高”三大特征。此轮政策量化影响主要体现在二手房税费免征期由2年调整至5年以及二套首付调整至6成。8.30新政以及恒大等房企促销前后市场如何？让我们通过几组数据了解一下。
通过2020年无锡商品住宅成交均价走势来看，自疫情以来，政策端及供给端持续利好补充后，无锡成交均价基本处于平稳上升的态势，甚至部分月份涨幅过大。2020年6月，无锡商品住宅成交均价突破2万元大关，自此居高不下。政策出台后，截至目前9月商品住宅成交均价回落6.9%，均价稳定在19455元/㎡，主要是由于9月份高价项目备案放缓，低价项目集中备案导致。在目前坚持整体“房住不炒”、“一城一策”、“精准调控”的大环境下，无锡本轮调控来袭也算是意料之中。但整体来看，本轮调控处于理想化调控结果，并未出现一刀切或是极左政策。
“8.30”以来，无锡供求同环比双降，供求两端均有近60%左右的下滑。受新政影响，无锡备案速度有所放缓。据CRIC监测，无锡市区项目反馈客户对市场态度并无太大变化，其中梁溪主城区不受新政限制，同时促销策略起到积极作用，例如华侨城运河湾、华发首府、融创运河映等项目到访量稍有上升；经开区高性价比项目到访量略有上升；其他区域刚需项目到访量无明显变化；部分改善及推盘动作频繁的项目客户到访量略有下滑。
无独有偶，无锡在传统销售旺季前夕虽有政策抑制，但也有房企促销“救市”。除此之外，新政后的首场土拍也在反映着市场的变化。9月4日，无锡拍出三幅宅地，从竞拍轮数、成交楼面价、参拍房企等指标来看整体热度依然可观，土地市场并未受新政影响。其中滨湖北桥中巷地块仍受到房企追捧，“竞人才房”规则无疑大大增加房企开发成本，但也难挡多家房企激烈竞拍，竞拍十分钟便进入限价阶段；新吴区泰山路地块也“厮杀”近两小时。可以看出，无锡稳健且具有一定规模的土地市场仍是房企的战略要地。
整体来看，无锡新政影响较为温和。作为长三角核心城市，高能经济托底以及房企积极的营销策略助力下，我们仍对无锡楼市发展持长线看好眼光。但不可置否的是，高价地的逐渐入市叠加疫情后客户对健康社区、物业等关注度有所提高，改善产品如何打造来应对市场考验成为房企抢占市场份额的重中之重。
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