无锡市新吴区闻泰无锡智能制造产业园“园区+社区+地下空间”综合节地模式
闻泰无锡智能制造产业园位于新吴区鸿运路东侧、鸿山路北侧，总面积14.91公顷（223.6亩），是一个集5G智能终端、SIP封装产品和功率半导体器件于一体的智能制造产业园，属于江苏省先进制造业集群及战略性新兴产业，项目列入2022年江苏省重点项目清单。项目拟投资44.6亿元，亩均投资强度1116万元/亩，预计销售9144万元/亩，承诺税收60万元/亩。闻泰产业园建成后将成为全球首批以及重要的5G智能制造产业基地之一，助力产业链聚集，吸引供应链企业落户无锡，推动无锡打造具有全球影响力的从芯片、智能硬件、通讯终端于一体的5G产业集群。
该产业园立足于园区中长期发展规划，按照节约集约用地理念，高标准设计建设高20米、建筑面积12.6万平方米的高标准厂房，加强空间立体开发，建设1.7万平方米地下停车库满足园区停车需求，同时建设9.9万平方米的宿舍型保障性住房，将产业邻里概念融入园区建设，打造“集约式、家园式”产业园区，是“园区+社区+地下空间”综合节地模式的典型。
1.增容+提质，建设使用高标准厂房。闻泰无锡智能制造产业园规划员工规模8000人，原规划容积率1.6，拟建生产厂房建筑面积约10万平方米。新吴分局通过积极与企业对接，综合项目后期扩产需求，最终方案主生产厂房建筑面积提高至12.6万平方米，厂房总高度20米，其中一层层高8米，二、三层层高6米，厂房全部加配工业电梯，相当于四层高标准厂房的建筑标准。研发办公用房建筑面积2.2万平方米，宿舍用房建筑面积9.9万平方米，预计可满足闻泰产业园10-15年的发展规划。方案最终确定产业园建筑面积约29.7万平方米，计容面积约31.7万平方米，园区综合容积率达到2.13。
2.生产+生活，建设宿舍型保障性租赁住房。在闻泰产业园方案设计时，新吴分局了解到整个厂区员工将超过8000人，积极向企业宣传国家关于加快保障性租赁住房的的相关支持政策。最终闻泰产业园将配套建筑面积由原来15%提高到30%，提高部分用于建设6栋13层高层宿舍型保障住房，建筑面积9.9万平方米，宿舍套数达1676套，可满足约8300名员工入住需求。宿舍楼按照商品住宅设计规范控制楼间距保证采光，同时进行绿色设计和专项审查，达到二星级绿色建筑标准。宿舍楼间配有篮球场和网球场，部分宿舍一楼配建健身房、员工活动室、图书馆、小型商超等生活配套设施，满足企业员工在生产之余的生活需求，以“安居”促“乐业”。
3.地下+立体，全面破解停车难题。闻泰产业园员工规模大，停车需求量极大，但因厂区内建设员工宿舍等生活配套设施，园区地面车位配比空间严重不足。针对此情况，园区实行“地上+地下”立体开发模式，通过“地下停车场+5层停车楼”组合的方式破解机动车位不足难题。其中开挖建设地下停车场面积约1.7万平方米，可提供车位172个，5层停车楼建筑面积2.5万平方米，可提供车位812个。连同地面停车位，园区总规划机动车位共1157个，车位配比达4，高于省级标准（3），大大满足产业园区内停车需求。
1.从土地高效利用角度。闻泰产业园坚持高质量建设标准，按四层高标准厂房标准设计建设三层生产厂房、检测车间和仓库，厂房建筑一层层高8米，二、三层层高6米。所有厂房、仓库均加配工业电梯，其中生产厂房加配客货梯8台，仓库加配客货梯6台。园区高标准厂房的建筑面积达到了12.6万平方米。研发办公楼及停车楼均为5层建筑，保障型宿舍均为13层高层建筑，通过工业加层，建设高层宿舍和立体停车楼，达到节约集约用地最优效果。如按1.5容积率计算产业园需用地约317亩，现地块综合容积率达2.13，使用土地223.6亩，节约土地面积约93.4亩，节地率达42%。
2.从地上地下复合利用角度。由于闻泰产业园以智能制造项目为主，设备较重，生产车间需满足大型叉车通行要求，承重达10 KN/m2，主厂区无法开挖地下室，最终确定在研发办公区进行地下室开挖，主要用于地下停车，释放了地面空间1.7万平方米。停车楼及地下停车场提供车位984个，地上地下复合利用新增车位共876个，按照单个车位用地30平方米计算，可节约用地39.4亩。
3.从保障性租赁住房角度。闻泰产业园是无锡市布局5G智能终端、功率半导体及封测产业的重要一环。园区规划员工8000人，其中研发人员1000人，大部分员工为非本市户籍人员，人员租房居住是一大难题，通过在产业园区内配建宿舍型保障性租赁住房，既可以解决员工住宿问题，又可以缓解大批员工上下班造成的周边交通压力，降低园区停车负荷，释放用地空间。此外，可减少员工通勤时间，增加员工休息时间，满足企业员工生活需求，促进员工安居乐业。
无锡市新吴区经过近30年的开发建设，土地开发强度接近70%，面临着无地可用的“强约束”，根据新吴区近年出台的三优化三提升行动，着重打造“6+2+X”产业体系，加强产业园区的供应和建设。如何打造现代化产业园区，满足新时代高级蓝领、研发人员的生产生活需要，打造配套优化、产出高效的产业园区成为自然资源规划管理新课题。
同时，面对产业园区化发展和项目招商门槛的提高，全省各开发区后期招商的项目势必有高产值和高用工量这两个特点，闻泰产业园“园区+社区+地下空间”综合节地模式在产业园区的生产功能和生活功能布局中取得很好的平衡，在要素配置和规划管理中得到最优解，“园区+社区+地下空间”模式无疑是一个优秀的尝试，闻泰产业园也为其他企业树立了节约集约用地标杆和榜样。
1.建设高标准厂房，向“空中”要土地。无锡市新吴区积极响应省政府工业用地提质增效工作部署，认真研究并深入推进全区高标准厂房建设工作，辖区内已建成海力士二工厂、菲尼萨、飞世龙等一批高标准厂房，通过“向空中要地”，顺利实现了企业的扩张发展。新吴区出台了无锡高新区产业园多层高标准厂房专项扶持政策，对高标准厂房新建和改建项目予以奖励补贴，鼓励企业建设多层高标准厂房提高土地利用效率。
2.土地立体开发利用，向“地下”要空间。鼓励工业项目利用地下空间建设仓储、停车设施以及生活配套设施。将土地资源向地下扩展，有效解决工业集中区停车困难的问题，缓解用地紧张的情况，同时切实提高土地产出效率。
3.更新园区管理思维，向“厂房”要家园。产业园区内规划建设配套宿舍型保障性租赁住房，解决产业园区内新市民居住问题。同时完善生活配套，建设共享食堂、图书馆、便利店、健身房等设施，化“工厂”为“社区”，在紧张的生产之余，提供休息和放松的场所，让工厂充满家庭的温馨，建设“社区式”产业园。
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