无锡市市区出售公有住房实施细则
关于印发《无锡市市区全面推行和完善住房公积金制度实施细则》等八个房改配套文件的通知
江阴、锡山、宜兴市和各区人民政府，市各委办局，市各直属单位：
现将《无锡市市区全面推行和完善住房公积金制度实施细则》、《无锡市市区公有住房提租和发给住房补贴实施细则》、《无锡市市区出售公有住房实施细则》等八个房改配套文件印发给你们，请认真贯彻执行。
深化住房制度改革是实现住房商品化、社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。这项改革涉及方方面面和千家万户，要求各级政府各个部门切实加强领导，密切配合，统一政策，按照房改方案及其配套改革文件的要求，严密组织，认真负责全面推进我市的房改工作。在具体执行中有什么问题，可直接与市住房制度改革办公室联系。
头部条为进一步深化住房制度改革，加速实现住房商品化、社会化，促进住房建设，更好地组织公有住房的出售工作。根据《无锡市市区深化住房制度改革实施方案》和有关规定，结合本市实际情况，制定本实施细则。
一、城镇公有住房，除列入旧城改造规划地段、地处临街宜改造为营业用房的住房，平房、别墅、庭院式住房，代管房，产权尚有争议、具有历史意义和市政府认为不宜出售的住房外，均可向职工出售。
二、出售公有住房应贯彻购房自愿，产权归已，维修自理的原则。凡单位新购、建的公有住房及腾空的旧住房实行先售后租，优先出售给住房困难户。
三、售房以出售成套住房为主。所谓成套住房，是指具有卧室、厨房、厕所(卫生间)等组成的供一户单独使用的住房。其它住房，须经产权单位或管房单位申报，主管部门房改办审核、市住房制度改革办公室(以下简称市房改办)批准，也可出售。
四、凡拟出售的公有住房，都必须权属清楚。在办理售房申报时，必须填报《无锡市市区出售公有住房审批表》,同时提供《房屋所有权证》的影印件。在本《细则》公布之日以前交付使用的公有住房，不能提供《房屋所有权证》的，可凭购房合同、付款凭证或工程建设项目批文、建筑验收证明的复印件作为申报的附件材料；在本《细则》公布之后交付使用的公有住房，凡未领取《房屋所有权证》的，各产权单位必须到市房地局产权监理处申请登记，领取《房屋所有权证》,方可出售。
五、出售公有住房，统一由产权单位或管房单位到市房改办办理申报审批手续。属于出售国有住房的单位，还需报经国有资产管理局审核。市直管公有住房(包括各房屋开发经营单位现管理的、产权属市政府的住房)的出售，由各区房地产管理局办理初审意见，经市房地产管理局审核，市房改办批准后，向职工或居民出售；各单位自管公有住房的出售，由单位申报，经主管部门房改办审核，市房改办批准后，向职工或居民出售。未经批准出售的公有住房；一律不得向职工或居民出售。
一、凡在本市市区有城镇常住户口的公房承租人和符合分房条件的职工，都可以申请购买现已租住的公有住房和单位购、建即将分配的住房。
2、承租人全家去国(境)外定居或探亲、留学逾期不归的；
3、承租人去国(境)外定居、探亲、留学留有未成年子女的；
二、高收入职工家庭购买公有住房实行市场价，中、低收入职工家庭购买公有住房实行成本价。
三、按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。因丧偶、离婚或一方在锡一方在外地的、以及有独立户口的已达到晚婚年龄的男、女也可购房。一个家庭有两处或两处以上住房的，只能购买一处。已在外地按成本价或标准价购房的，不能再在市区按成本价购房。父母分得的住房，实际由子女的家庭居住的，允许在办理承租人变更手续后，由子女申请购买。
四、购房申请人应是《房屋租赁合同》中的承租人，如果申请人与承租人不符，必须符合下列规定：
1、申请人符合承租条件，因房屋使用权交换，但未办理换房手续的，待办理承租人变更手续后，可以提出购房申请。
2、承租人已出国或调离本市的，其家属符合购买公有住房条件的，并办理好承租人变更手续后，可以提出购房申请。
3、原承租人去世，其家庭成员符合购买公有住房条件的，应协商确定购房人，按规定办理承租人变更手续后，可以提出购房申请。
4、由于夫妻离异引起承租人变化，原配偶或其子女依法取得承租人资格并已办理承租人变更手续，符合购买公有住房条件的，可以提出购房申请。
5、其它购房对象，要求购买公有住房的，根据具体情况分别处理。
五、职工居民申请购买公有住房时，必须提供下列证件和书面材料：
2、《房屋租赁合同》或单位分房证明；
六、凡符合规定购买公有住房的职工或居民，必须填写《无锡市市区职工购买公有住房申请表》,签字盖章，经单位签署意见，产权单位(或管房单位)同意，签订售房合同，付清房价款后，即可申领《房屋所有权证》。
职工购买公有住房，自首期付款的下月起停止交纳房租。
一、出售公有住房的成本价、各项调节系数和年工龄折扣由市房改办会同房管、物价等部门适时作出调整，向全市公布。1995年出售砖混结构一等甲新住房的成本价定为每平方米702元，砖混结构一等乙每平方米667元，砖混结构二等甲为每平方米632元。
二、出售的公有住房，应坚持先评估后出售的原则，须经市房改办和国有资产管理局确认的评估员评估，根据全市出售公有住房统一评估的方法，然后按房价计算公式，具体计算出该处住房的售价，报市房改办审核批准。
各单位计价时均应按朝向、层次、地段、设施等因素合理调节，对超过普通住房标准规定的装修和设备，要由评估员实地评定，另行计价，不得擅自变通、随意定价。
三、职工购买公有住房，一律以建筑面积计价，以平方米为计算单位，取小数点后两位。
四、购房面积控制标准(建筑面积)按如下规定执行：
厅局、地市级干部：140平方米。
职工购房超过控制标准的，在10平方米以内(含10平方米)的，按当年成本价计价，不享受现住房和工龄折扣；超过10平方米以上部分，按市场价计价。市场价由评估员实地评定。
1、需要实际丈量建筑面积的，依据国家经委《建筑面积计算规则》(【1982】经基设58号文件)计算。
2、产权单位已领取《房屋所有权证》的，按《房屋所有权证》记载的建筑面积计算。
1、旧住房按同类新住房的成本价经成新折扣计算，年折旧率为2%。累计折旧率不得超过60%。
2、公有住房的起始折旧年限，以该幢房屋出售年份减去正式竣工年份计算；经过翻建的住房，以该幢房屋出售年份减去翻建竣工的年份计算。
一、现住房折扣。购买已租住的公有住房，给予成本价5%的折扣。1996年起，每年减少一个百分点，至2000年全部取消。
二、工龄折扣。凭(无锡市出售公有住房工龄证明书》享受工龄折扣，年工龄折扣率为1.2%。工龄指购房申请人或配偶1992年底前的工龄，工龄计算按国家劳动部、人事部及省、市有关规定执行。
三、一次性付款折扣。购买公有住房可一次性付清房款，也可分期付款。对一次性付款的给予应付房价的19%的付款折扣。对分期付款的，分期付款年限根据购房价款确定，蕞长不得超过10年，且首次付款不得低于应付房款的30%。分期付款部分要按政策性抵押贷款利率加收利息，单位不得贴息。经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，积极开展向购房职工提供政策性抵押贷款业务。
应付房价=【成本价×(1-累计折旧率)×(1各项调节系数)一成本价×年工龄折扣率×工龄-成本价×现住房折扣】×建筑面积
一次付款的实付房价=应付房价一应付房价×一次性付款折扣
第七条1995年出售公有住房实行蕞低限价。应付房价的蕞低限价，一类地段定为每平方米建筑面积175元，二类地段为165元，三类地段为155元，四类地段为145元，不同层次再作适当调整。
职工购买公有住房自住期间，暂免缴房产税、土地使用税和一次性契税，免收交易管理费。
单位向职工出售的新住房，按零税率计征固定资产投资方向调节税；售房筹集的住房基金暂免征预算调节基金和能源交通基金。旧房免收交易管理费。
1、在本细则公布之日以前，在住房分配以及拆迁安置中，应由单位承担并经单位同意的个人出资部分，不论向购建房单位、贴费单位以及向拆迁单位所交的款额(不计利息),可凭付款凭证冲抵扣除共用部位、共用设施、设备维修基金后的实付房价，但必须一次付清房款，超过部分不再退还。
2、个人按市场价购买的商品住房，其相应的面积在购买公有住房时，可承认其个人产权份额。但要交纳共用部位、共用设施、设备维修基金。
凡1993年12月31日前职工已购买的公有住房，均按当年售房价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例。
按成本价购买的公有住房，购买者拥有全部产权。购房职工已付清房款并住满五年的，可依法进入房地产市场出售、出租或转让，在按规定补交土地出让金或所含土地收益和有关税费后，收益归已。
如房款未付清或购房后未住满五年的，该房屋不得出售、出租；在此期间，购房职工调离本市、出国定居或去世后，由其代理人或继承人继续付款；如购房职工或继承人不需要该房或准备转让房屋的，可退回给原出售单位，其购房款按退房当年售公有住房的成本价成新折扣计算后，由原出售单位退还给购房职工或其继承人，原出售单位撤销的，退回给市房地局接收。
第十二条出售公有住房回收资金的管理
一、出售公有住房必须使用财政部门统一印制的专用票据。
二、售房收入必须全部归集到市政府指定的专业银行住房信贷部，由市基金管理中心分理。
1、售房款提取每平方米35元作为共用部位、共用设施、设备的维修基金。此项基金归产权单位所有，其利息返回单位作共用部位和共用设施、设备的维修之用。
2、提取维修基金以后的实收款，按财政部、国务院房改领导小组、建设部《国有住房出售收入上缴财政暂行办法》规定的比例上缴各级财政，纳入各级住房基金，全部用于住房建设和房改，严禁挪用。其余部分留归单位，纳入单位住房基金，专项用于住房建设和房改。
3、对于各单位提取的共用部位、共用设施、设备维修基金和纳入单位住房基金的售房款，由住房基金管理中心专户管理；归单位所有，归单位使用，但必须用于住房建设和房改，不得挪用。
单位按上述规定将售房资金解入指定的住房信贷部后可到市房改办领取《无锡市市区出售公有住房证明》。
第十三条出售公有住房的售后维修管理
一、按照《无锡市市区公有住房出售后维修管理暂行办法》,产权单位可自行管理物业，也可委托物业管理部门管理，使住房管理逐步走向物业化、社会化，搞好住房的售后服务。
二、出售公房后，原管房单位在实行物业管理部门管理前仍要继续负责各类住房的维修管理和服务，保证公有住房出售后的住用安全。
三、公有住房出售后，在实施物业化管理之前，原有住户承担的费用，除房租以外，仍由住户承担；原由管房单位承担的费用，仍暂由管房单位承担。
四、购买人负责自用部位和自用设备的维修，不得擅自改变住房结构和用途，在维修、装修住房时，接受管房单位的指导、监督。
五、房屋共用部位维修基金，其利息专项用于出售房屋共用部位、共用设施设备的维修保养。维修费用不足的部分，经房管和物价部门批准，可以按建筑面积合理分摊，由住户支付。
第十四条本实施细则由无锡市住房制度改革办公室负责解释。
第十五条本实施细则，自1995年11月1日起施行。原有售房政策与本细则不一致的，一律以本细则为准。
无锡市市区出售公有住房各项调节系数
说明：朝向按建房设计时的主要卧室朝向为准。
(1)、四、五、六层楼房顶层是斜屋面吊顶的，其顶层再增加系数5%,其余层次系数不变。
(2)、商住楼的层次按自然层计算，半地下室层次为0。
(1)、一类地段：解放环路以内地区；
(2)、二类地段：一类地段以外，东至环城古运河以内，西至城西外城河以内(经锡惠桥一迎龙桥),南至振新路、黄泥鿍以内的地区；
(3)、三类地段：二类地段以外，四类地段以内的地区；
(4)、四类地段：从锡澄路1号桥经北新河至广益桥，经江海路折向金匮东路至金塘桥，经南长街至钢铁桥，经金城路至金城大桥，经京杭运河折经梁溪河至鸿桥，经鸿桥路至桃园新村西，沿桃园新村北、产山新村北至惠河路，经惠河路至锡山大桥，经惠山直街、横街至通惠西路，经通惠西路、中路、东路至北栅口立交，经锡澄路至一号桥。整个环线、各地段应付房价蕞低限价 单位：元
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