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招商蛇口2022年年度董事会经营评述

admin1个月前 (09-24)无锡产业信息2

　　招商蛇口001979）2022年年度董事会经营评述内容如下：

　　2022年，中国经济在外部环境不确定性加大、需求不足、投资预期不稳的三重压力下，仍展现出较强的韧劲，实现稳中有进。全年国内生产总值达121万亿元，同比增长3.0%。

　　中国房地产市场的周期波动，对整体经济企稳回升产生一定压力。总体来看，中国房地产市场呈现积极的政策态势，但市场观望情绪浓厚。2022年，全国商品房销售额约13.33万亿元，商品房销售面积约13.58亿平方米，与历史峰值2021年比较，分别下降26.7%和24.3%。从2022年1季度起，各地陆续因城施策支持刚性和改善性住房需求，主要涉及优化限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、放宽落户或加大引才等方面。二线及以下能级城市政策力度较大，一线城市仍较谨慎。金融政策接连出台，逐步改善企业端预期，缓解资金压力，推动房地产向新发展模式过渡。受宏观经济下行、市场波动等不利因素影响，全国主要城市集中商业、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势，租金下行压力加大，企业经营压力和风险增加。

　　2022年，中国物业管理行业规模保持增长，但整体增速受上游房地产开发行业影响有所放缓，行业并购亦趋于谨慎。物业管理企业大力推进5G、物联网、云计算、大数据、人工智能等技术应用和数字化转型，坚持创新赋能。在市场及行业波动的影响下，交通及文化旅游业恢复较慢，邮轮运营受限；会展业较长时间“停摆”；康养服务行业提级管控，造成较大经营压力。

　　面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，公司立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，积极构建符合自身情况的高质量发展之路，进一步明晰了中长期转型方向，稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。

　　2022年，为匹配战略目标和转型方向，公司将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。

　　招商蛇口秉持承载美好生活初心，围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务，提供多元丰盛、覆盖全生命周期的产品与服务，产融创新，低碳先锋，经营稳健，致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商。开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。

　　招商蛇口是绿色人居的探路者300005）、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕战略，创新研发了住宅人居系统，涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将关怀深入到业主生活的各个角落。为打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色。

　　资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。通过招商商管、产业园区事业部及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资产价值与投资回报双提升。从项目投资到建设，从运营到退出，在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，关注并努力释放项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好生活感受。公司坚持轻重并举，持续打造多元美好生活空间。

　　城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、康养等业务。公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打造城市服务生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业管理业务服务业态多元，覆盖住宅物业，以及办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅物业，管理面积达到3.11亿平方米，处于行业领先地位；邮轮业务集邮轮港口、远洋邮轮、海上客运、湾区游轮、海洋文旅产业运营为一体，以引领海上高端文旅为使命，致力于成为国内领先、国际一流邮轮运营服务商；会展业务以场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业务，打造会展管理轻资产输出核心能力，赋能综合发展；康养业务主要包括机构养老、社区居家养老、健康管理服务、高端医院等，现有养老品牌“招商观颐之家”、健康管理品牌“招商美伦健康”及医院品牌“招商力宝”。

　　（三）报告期公司经营情况概述市场回顾

　　2022年，公司营业收入1,830.03亿元，同比增长13.92%；归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%，受行业整体下行影响，公司业绩有所下降。但报告期内公司主动布局，持续优夯实化资产负债表。资产端通过投资聚焦核心城市，实现项目储备有序换仓至高能级城市；债务端通过拉长债务久期及调整融资品种，有效降低融资成本。

　　公司秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.30。公司充分利用良好信用优势，紧抓公开市场政策窗口，全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低；紧抓外币融资低利率窗口，在满足自然对冲前提下，适度增加外币融资，实现融资成本压降；2022年末，公司综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59BP。在做强主赛道、夯实开发业务基本盘的同时，公司持续推动资产运营和城市服务业务的发展，推动公司转型发展。公司以产融结合创新方式先后搭建了招商局商业房托基金及蛇口产园REIT双REITs平台，逐步构建持有型物业“投-融-建-管-退”的“资金-资本-资产”闭环模式，推动“三个转变”落地，促进持有型物业高质量可持续发展，引领构建行业发展的新模式。

　　公司近年来保持战略定力，聚焦投资，稳定开发业务基本盘。2022年，招商蛇口累计实现销售面积1,193.65万平方米，累计实现销售金额2,926.02亿元，销售规模行业排名提升至第六位。高能级城市深耕卓有成效，公司在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%，上海单城销售金额突破740亿元；公司在全国12个城市进入当地销售金额前五位，其中上海、苏州、合肥、南通排名TOP1；深圳、南京、徐州进入TOP3；温州、西安、无锡、重庆、金华位居TOP5。此外，公司不断深化营销全流程产品建设，数字化营销应用显著提升，全年线万平方米，总地价约1,279亿元，公司需支付地价为766亿元。报告期内，公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗优质土地。公司2022年新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，为报告期贡献销售金额约300亿元。

　　公司积极拓展优质城市更新项目，立足粤港澳大湾区，聚焦深圳、广州、佛山、东莞，开展创新的金融合作模式，不断加强城市更新项目的孵化力度。截至报告期末，按既有规划计，公司累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1,200万平方米。年内，公司积极助力出险房企纾困，履行央企责任担当，先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作的可能性。

　　报告期内，公司全方位践行“品质年”要求，积极做优产品质量，产品力排名位列房企第八位。公司“玺系”、“臻系”产品分别入选2022年克而瑞全国十大豪宅产品系和轻奢产品系。西安序、成都时代公园、武汉未来中心等项目分别入选2022年克而瑞全国十大高端作品、十大轻奢作品、十大品质作品。公司不断提高服务质量，社区客户满意度近10年首次突破90分，完美交付比例大幅提升28%，以优良的口碑铸造企业品牌影响力。2022年，公司管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1亿元，实现EBITDA30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%。公司勇担央企社会责任、为中小企业纾困解难、共度时艰，报告期内累计减免租金约8.4亿元（并表范围减免租金7.49亿元）。

　　公司强化运营期成本管控，通过能耗能效管理平台压降在营项目能耗能效成本，进一步提升EBITDA。报告期内，公司2021年前开业项目的EBITDAMargin达60%，同比提升4个百分点；EBITDA回报率达5.46%，同比提升0.47的百分点。

　　公司已形成蛇口产园REIT（180101.SZ）和招商局商业房托（境内外双REITs平台，覆盖产园、商业办公等多业态，完善了持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。2022年上半年，招商局商业房托收购由公司持有的北京招商局航华科贸中心项目，首次布局大湾区外的核心写字楼资产。目前公司亦正在积极推动蛇口产园REIT扩募工作，拟注入位于深圳市光明区的光明科技园加速器二期项目。公司持有型物业储备丰富、业态多样，随着不同类型REITs平台的构建，未来将进一步盘活存量资产，助力公司资产运营业务的发展。

　　2022年末，公司管理范围内集中商业在营项目33个，总经营建筑面积约288万平方米；在建及筹开项目41个，总建筑面积约404平方米。2022年，公司集中商业运营收入（未扣除租金减免金额）为12.89亿元，实现EBITDA4.69亿元。

　　公司结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“招商花园城”系产品已打造成为具有差异化竞争力的商业新样本。2022年，厦门海上世界、成都招商大魔方、常熟琴湖溪里花园城、十堰招商花园城、苏州金融小镇会客厅、上海东虹桥中心、南昌-赣电九方荟等7个集中商业项目顺利开业，开业率均超过90%。其中，厦门海上世界作为一站式商业文化综合体，成为厦门市休闲购物新标杆，开业3天客流突破35万人次，累计销售突破3,200万元，新增会员量超20万人次；成都大魔方作为城南时尚潮流欢聚地，开业品牌211家，开业3天销售额共计3,308万元，客流突破30.5万人次，新增会员量超20万人次。

　　公司积极推进重点存量集中商业项目的改造与提升；拓宽品牌资源，2022年与超4,000家品牌建立合作关系，达成全国战略合作品牌超200家；优化招商荟会员机制、完善会员制度体系，实现全国项目的会员身份互认、权益共享、积分通积通兑，2022年度会员总数突破500万，同比提升63%，会员满意度达94分，同比提升13%。

　　2022年末，公司管理范围内写字楼在营项目30个，总经营建筑面积约113万平方米，其中80%布局在一线年公司写字楼运营收入（未扣除租金减免金额）为11.59亿元，实现EBITDA8.28亿元。

　　2022年新开业写字楼共6个，分别为北京都会中心、深圳招商积余001914）大厦、上海东虹桥中心写字楼、苏州金融小镇会客厅写字楼、西安招商局丝路中心写字楼北座和海南招商局大厦。公司部分写字楼通过改造使生命力焕新，北京招商局大厦获得LEED铂金认证，深圳新时代广场获得LEED金级认证。

　　公司目前主要运营管理网谷、意库和智慧城等产业园产品线个，总经营建筑面积约257万平方米。2022年公司产业园运营收入（未扣除租金减免金额）为12.14亿元，实现EBITDA8.16亿元。

　　2022年，南京高铁网谷C座、南京紫金智谷总部园、杭州运河网谷、南通海门邮轮产业园研发中心和研究院等多个产业园项目/项目分期顺利开业。

　　公司从围绕行业龙头对接、产业资源导入等方向推动产业组织工作，年内新签入产业客户近千家，涵盖纳斯达克上市公司、专精特新企业、瞪羚企业、专业领域龙头企业等；全年围绕产品升级、服务增值等多元路径实现经营收入增长，并通过优化行政费用、能源成本等实现降本增效。

　　2022年，园区产业基金积极围绕地产科技及绿色低碳两个方向进行投资布局，重点关注装配式建筑、装配式装修、新型绿色建筑材料、光储直柔、节能改造和能源管理等领域。通过统筹基金投资与园区主业协同，推进投带联动和场景对接，不断完善园区投融资平台建设。

　　2022年末，公司管理范围内的长租公寓布局21个城市，在营项目41个，总经营建筑面积约108万平方米，房源2.67万间；在建及筹开项目28个，总建筑面积约64万平方米,房源总数1.39万间。2022年长租公寓运营收入（未扣除租金减免金额）为10.25亿元，实现EBITDA6.84亿元。

　　报告期内，公司重资产拓展聚焦获取保障性租赁住房以储备REITs的优质底层资产，在深圳、上海共落地3个保障性租赁住房项目，新增管理面积4.9万平方米，新增房源1,262间；轻资产拓展聚焦深耕重点城市，2022年在深圳新增轻资产管理面积6.2万平方米，房源2,644间。

　　2022年，公司新开业上海祝桥、深圳海涛、杭州闻博花城和合肥城市主场等4个“壹间”项目，新开业房源691间。近年来，公司积极推动存量长租公寓的适时改造升级，提升服务标准，通过数字化建设提升客户自助化应用程度及管理效率，并结合品牌活动、社群活动丰富客户居住体验，不断提升“壹间”的产品竞争力。

　　2022年末，公司酒店业务布局国内15个城市和2个海外国家，在营酒店项目15个，总经营建筑面积50万平方米；建设期项目23个，总建筑面积79万平方米。2022年，公司酒店运营收入（未扣除租金减免金额）为5.43亿元。

　　报告期内，公司酒店业务积极创新产品内容，拓展住宿业务外延，挖掘非住店客户增值服务空间；深耕电商平台，通过直播带货销售、跨业态营销联动等形式提升转化率，年销售额大幅提升；加强自有品牌建设和项目服务能力打造，品牌知名度进一步提升。

　　招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，坚持轻型化、规模化、科技化、市场化发展，持续推动“沃土云林”商业模式落地，实现高质量发展。报告期内，物业管理市场拓展持续发力，全年实现新签年度合同额31.75亿元；收并购再创佳绩，实现对标的公司上航物业、南航物业、汇勤物业、新中物业的财务并表；积极推动重资产剥离，成功转让三家子公司股权；多路径发展持续深化，平台增值业务营业收入实现翻倍式增长。

　　截至2022年末，招商积余物业在管项目达到1,884个，覆盖全国127个城市，管理面积3.11亿平方米，其中，非住宅管理面积1.82亿平方米，住宅管理面积1.29亿平方米。招商积余全年实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，同比增长15.72%。

　　招商积余非住宅业态的优势进一步巩固，非住业态管理面积占物业管理面积近六成，实现营业收入69.04亿元，业绩贡献超五成。招商积余积极布局了公共服务、园区、办公、城市服务等细分赛道，其中公共物业管理面积在非住业态管理面积中占比32%，并在多个细分赛道具有较强竞争力，荣获“公建物业服务力TOP10企业”、“全国学校物业服务企业TOP2”等荣誉。

　　蛇口太子湾邮轮母港，作为中国首艘五星旗邮轮“招商伊敦”号的始发港，已实现粤港澳大湾区多城海上客运通勤、香港机场航线、国际邮轮中转、湾区近海游、邮轮远洋游、岸线岛屿与海上文旅等多层级服务功能，成为深圳市旅游产业的一颗耀眼新星。

　　2022年公司积极开辟邮轮新航线，布局新业务，以期在复苏市场中稳健部署。“招商伊敦号”邮轮年内共落地6条新航线，其中“深圳-厦门-温州-舟山-上海航线”入选国家交通运输部“国内水路旅游客运精品航线”；与深圳免税集团强强联合，落地中国首艘五星旗邮轮海南离岛免税项目。湾区游业务创新商业模式，打造传统文化元素与海洋元素融合的精品主题航次，不断提升航线丰富度与产品品质，为旅客提供独特的海上生活方式体验。创新水上客运业务经营模式，开展“航线+目的地”营销组合，从单纯交通向交通+文旅模式转变，为粤港澳地区百万人旅游出行提供便利服务。蛇口邮轮母港作为国内邮轮港口的标杆，继续升级港口功能与服务；蛇口邮轮母港旅客国际中转区作为全国首个水路口岸国际中转功能区设立，将实现港澳航线、香港机场航线与国际邮轮旅客中转，提升邮轮母港的服务能级，助力深圳邮轮旅游产业创新发展。

　　公司康养业务聚焦深圳南山蛇口探索社区居家业务模式，以招商街道、蛇口街道为重点，携手招商积余，推进机构社区居家、康养医护两个融合，构建“机构-社区-居家”的服务网络。依托机构向社区居家延伸，新签约规模同比较大增长；年内新获取4个外部管理输出类项目，轻资产能力进一步夯实。按计划推进太子湾、常熟两个医院的建设及筹开工作，其中常熟医院预计于2023年开业。

　　依托康养特色IP，持续助力地产营销并探索存量去化，与物业实现线上商城与线下站点合作，从“地产+康养”“物业+康养”“会展+康养”等多维度助力公司打造差异化竞争力。

　　招商会展是公司会展业务的经营主体，目前已成为国内会展行业内极少数具备规划设计、建设、运营、片区综合开发全链条综合实力的企业。2022年，深圳国际会展中心在1.5个月有效办展时间内承办展会16次，参会企业合计数19,563家，实现展览面积191万平方米，位居全国头部。依托行业领先的运营能力与丰富产业资源，招商会展亦积极探索轻资产服务输出。

　　招商会展以展馆为核心，打造城市“名片”，充分发挥会展产业的辐射效应，实现信息、技术、资金、人才引流，推动产业转型升级与贸易合作，为公司创新发展注入新动力300152）。同时，在会展片区内积极导入办公、公寓、商业、酒店等多元业态，实现与开发板块和专业公司的业务协同，赋能公司综合发展。

　　公司数字化持续赋能业务、助力转型。报告期内，公司全面推进数据化经营管理，实现“货值盘清楚，利润算清楚，经营看清楚”，提高经营效率、防范经营风险。资产运营业务中，打造“数字化Mall”商业数字化整体解决方案，实现“经营有数据、商户有互动、客户有体验、空间有智脑”，助力集中商业完美开业。2022年，公司启动规划“ONE蛇口”体系建设，围绕客户360生活生态场景，打造招商蛇口“全客群、全渠道、全产品”一站式美好生活服务平台，让客户随时随地体验招商蛇口丰富的产品和服务，享受会员专属增值权益。

　　报告期内，公司凭借领先的综合实力、出色的市场表现和稳健的财务策略，荣获多项市场殊荣：2022年《财富》“中国500强”第87位，入选国务院国资委确定的“国有企业公司治理示范企业”，中国房地产TOP10研究组评选的“2022中国房地产行业领导公司品牌TOP5”，《经济观察报》第十九届（2022）蓝筹年会可持续蓝筹价值企业、美好责任典范企业、ESG典范企业，易居克而瑞评选的“2022年克而瑞全国产城发展商综合实力TOP30”头部名，《每日经济新闻》2022中国价值地产总评榜“年度价值地产企业”，《中央企业上市公司ESG蓝皮书(2022)》课题组评选的央企ESG社会价值先锋50指数，格隆汇-全球投资嘉年华-2023之“金格奖”年度品牌价值奖，2022（第六届）中国地产新时代盛典评选的2022中国楼市交付示范企业等奖项。公司治理方面，招商蛇口以整体运作规范、高质量的信息披露工作又一次在深交所信息披露考核中获得蕞高级别A考核结果，是深市各板块中唯一一家连续19年考评为A的上市公司。

　　规划中，将妈湾2.9平方公里定位为“前海深港国际服务城”。妈湾片区总经营性用地面积80.62万平方米，计容总建面455.8万平方米，（另外需安排60万平方米人才住房指标，由政府投资，需占公司经营性用地，含人才住房后总计容建面515.8万平方米），目前已开发69万平方米。注6：太子湾片区位于深圳市前海蛇口自贸区内，总建筑面积约170万平方米，将打造成为集国际邮轮母港、滨海特色娱乐休闲于一体的深圳新“海上门户”。目前已开工面积163万平方米，未开工面积7万平方米，片区整体开发形象进度过半。太子湾一、二期项目国际邮轮母港、总部商务广场、人才公寓、国际学校等项目均已交付入伙，国际医院筹开中；三期项目基本全面开工建设，其中深圳商业新地标K11购物艺术中心计划于2024年开业，片区内未售面积约20万平方米，对应160亿元货值，已售未结转货值约280亿元，未来三年逐步进入竣工结转高峰期。

　　报告期末，公司拥有可出租土地面积132.60万平米，出租率100%，报告期出租收入1.21亿；公司拥有的可出租物业总可出租面积548.59万平米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。报告期内，公司实现出租收入31.63亿元，同比减少7.35%，总体出租率79.82%；报告期末，公司在深圳、北京、漳州、杭州、昆山等地经营管理的酒店客房3,424套，全年酒店收入5.60亿。2022年租赁业务出租率、酒店业务客流量及入住率降低，租赁业务和酒店业务收入较2021年度下降。

　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

　　本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约736.86亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。董监高与上市公司共同投资不适用。

　　招商蛇口立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，构建符合自身情况的高质量发展之路。随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”的消退，行业发展逻辑正发生根本变化，行业处在发展的震荡期和转折点，但财务稳健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户，甚至获得行业集中度提升红利，穿越周期在激烈的竞争中不断胜出，实现可持续发展。基于对行业变化和发展趋势的研判，公司制定了前瞻性的招商蛇口中长期转型规划，明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求，核心是在稳定开发业务基本盘的前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构。通过中长期转型战略的牵引，积极构筑符合公司实际情况的高质量发展模式。

　　（二）持续稳健的财务和经营管理能力

　　公司在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口，以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合与协同发展，形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于，通过公司全生命周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和蕞大化，将价值洼地培育成价值高地。该模式下，公司持续积累优质资源，助力业务增长。在此过程中，公司积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，不仅培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力，也形成了完整的综合开发体系，获得了应有的商业利益，为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。

　　多年来公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债率等核心财务指标始终保持稳定，融资渠道多元且综合资金成本较优，为公司长期可持续发展奠定坚实的基础。

　　（三）多元化资源获取方式和特有的战略资源优势

　　经过多年的发展，招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式，建立了高素质的人才队伍和较完备的管理制度体系，促进公司以较优的成本获取多元的资源，推动公司可持续发展。招商蛇口积极响应号召，围绕“国家所需、招商所能”参与践行国家重大战略与重要倡议，通过产城联动在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域，公司拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，上述资源的价值也日益凸显。

　　创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自1979年以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”体现招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。作为中国领先的城市和园区开发运营服务商，招商蛇口通过高品质的产品与服务，以多元美好为创新沟通点，以更好地获得情感共鸣和品牌认知。

　　2022年，公司实现营业收入1,830.03亿元，同比增长13.92%，实现归属于上市公司股东的净利润42.64亿元，同比减少58.89%，基本每股收益0.41元，同比减少64.66%。

　　五、公司未来发展的展望（一）市场环境分析

　　当前，世界百年变局加速演进，外部各类不稳定因素较多，地缘政治风险此起彼伏、欧美经济面临一定衰退风险；国内经济恢复的基础尚不牢固，仍然面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。展望2023年，中央经济工作会议和政府工作报告重新将稳增长置于优先位置，扩内需、提信心，着力推动高质量发展，预计随着相关政策的出台和落实，我国经济将重回稳健增长的轨道。

　　在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的主基调下，以“增信心、防风险、促转型”为主线的政策引导下，市场预期和信心将逐步回暖。因城施策、精准施策，大力支持刚性和改善性住房需求，将促进房地产行业平稳健康发展。国家对地产行业的支持也将利好物业管理行业，为物业行业提供了稳定的增量发展空间，行业长期看好的发展逻辑没有变。但行业竞争将进一步加剧，机会与挑战并存，转型升级任务更加紧迫，企业发展要从“规模为王”转为“有质量的规模增长”。

　　随着经济持续维持合理增速轨道，促进消费信心回暖，各类商务活动、旅游消费等有望明显增加，预计集中商业写字楼、产业园区及公寓酒店等经营性业态将会迎来显著复苏，这类经营业态的经营情况有望明显改善。

　　开发业务方面，坚定区域聚焦和城市深耕策略，坚持“以销定投”原则，持续更新优化并运用好“强心30城”、“核心6+10城”分档、板块地图与竞企对标等策略工具，重投核心城市；2023年计划实现签约销售金额3,300亿元，计划新开工计容面积约1,000万平方米，计划竣工计容面积约1,600万平方米。

　　资产运营方面，加强城市规划和板块的深入研究，结合五好标准、聚焦核心城市，主动拓展优质商业项目，同时积极关注优质标的收并购机会；持续提升各业态经营管理能力，提升EBITDA回报率。

　　城市服务方面，物业管理业务坚持轻型化、规模化、科技化、市场化发展，持续推动“沃土云林”商业模式落地，实现高质量发展；做大轻资产业务，围绕产园、物业、公寓、商业、会展等产品线，从“梳理品牌、打造标杆、赋能主业”入手，重点培育各类产品轻资产管理能力，通过打造标杆项目，不断提升专业管理能力，实现专业管理输出，使轻资产业务成为新的业绩增长点。

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