招商引资过程中的土地问题浅析
作为领导干部应全面贯彻科学发展观树立正确的政绩观正确认识招商引资的重要性把增加资本投入促进地方经济的快速增长作为招商引资的第一要义把最大程度地发挥项目的经济效益社会效益和环境效益作为招商引资的第一宗旨把高质量的项目建设作为招商引资的第一基础在上述正确的政绩观和招商引资理念的指导下坚持数量与质量并重的原则合理配置和使用土地资源充分发挥土地资源对促进经济社会发展的重要作用使招商引资真正成为壮大地方实力推动经济跨越发展的重要手段真正做到招真商引真资真发展
摘要：本文旨在从绩效的角度，揭露招商引资过程中出现的相关土地问题， 分析其产生原因，提出合理建议，以引导在招商引资过程中正确合理利用土地资 源，促进经济社会效益的全面提升。
关键词：招商引资；土地资源；土地问题；效益 一、招商引资过程中的土地问题及其影响
一些地方为了加大吸引外资力度，在工业用地出让上外资企业和外资项目优 于内资企业和内资项目。内资一般以评估地价取得土地，而外资却以大大低于评 估地价的标准取得土地，从而导致投资领域内资与外资竞争不公平。
1.2 损害了农民的利益，不利于社会稳定
尽管各地对被征用耕地农民补偿都有标准和规定，但在沿海经济发达地区人 均耕地少，生活费用高，一些地方现行的补偿标准显然偏低。土地被征用后，农 民即失去了赖以生存的生产资料，而仅仅靠这一些补助费是难以解决其就业和社 会保障问题的。目前这一问题也逐渐成为影响当前农村社会稳定的重要因素之 一。
由于工业用地目前大多采用协议出让形式，而土地的出让权和地价确定权都 集中在个别领导手中，决策不透明、地价不公平，为个别领导以权谋私进行权钱 交易创造了条件。而一些投资者为了尽量压低地价，千方百计拉拢决策者，投其 所好，甚至进行贿赂。近年来在土地出让问题上的腐败案件屡见不鲜，屡禁不止。 由此可见，这种形式的出让是滋生腐败的温床。
1.4 造成土地资源浪费和国有资产的流失
由于工业领域内投资者取得的土地使用权成本比较低，而土地随着时间的推 延有潜在升值的机会，所以投资者往往在投资时多圈地，产生项目占地不经济现 象，造成土地资源浪费。低地价出让也给投机者提供了可乘之机，有的借项目投 资名义大规模圈地，一旦协议出让成功，并不急于开工，有的制造种种借口，有 的本身在协议实施过程中情况复杂，不可能马上开发，从而拖延时间，待价而沽。
目前，土地供求矛盾已经成为制约经济发展的一大瓶颈，而在招商引资项目 用地上，有些地方政府往往置是否有建设用地指标于不顾，通过“以租代征”等方 式来解决用地供求之间的矛盾。“以租代征”的方式，虽然规避了土地审批的程序， 在短期内解决了用地指标紧张的问题，但程序的不规范也给地方政府带来了巨大 的风险。随着对非法用地处置力度地不断加大，违法用地项目必须限期拆除，给 地方政府带来了重大的损失。审计发现，部分项目因违法用地，地方政府不仅为 此受到了处罚，还赔付了项目单位大额的施工费、建筑物损失等。而项目拆除后， 这些土地一定时期内不能用于翻耕，造成了土地资源闲置，也损害了农民的切身 利益。
3、招商引资中的乱占土地现象令人担忧
近年来，许多地方一味追求名义 GDP 为主的经济增长，而最立竿见影的方 式就是建设新的项目，产生新的经济增量。除了国家重点项目以外，所需的大量 资金，往往只能靠招商引资特别是引进外资。有的地方政府明确提出“以招商引 资统揽工作全局”，级级下任务、层层压指标，竞争不断加剧，出现了低水平的“让 利竞赛”，门槛一降再降“成本一减再减，空间一让再让”，造成巨大的资源浪费$， 严重损害国家经济利益。滥占耕地以及随之而来的大量失地农民的安置问题日益 突出，影响到国家可持续发展和一些地方的社会稳定。
恶性竞争主要体现在土地和税收政策上。以土地为例，许多地方以低于成本 的价格招商已是尽人皆知。在苏州，土地开发成本约为每公顷 300 万元，而地价 已降至每公顷 225 万元以下。江苏吴江以及浙江宁波、杭州等地则将地价压到了 每公顷 75 万元，无锡更降到每公顷 30-45 万元以下，就连上海一些郊区也拿出 了每公顷 75-90 万元的低价。如此恶性竞争下 GDP 的高增长必然是以地方财政 高额补贴和耗费大量土地资源为代价的。
项目单位在获取土地使用权后，或因项目单位本身没有足够的综合实力或良 好的社会信誉而无力履行合同，或因规划设计不科学、不充分而被迫中断施工或 延期施工，或因项目单位非法占用土地，将土地使用权自行转让或抵押，土地资 源闲置、浪费的现象普遍存在。而地方政府普遍忽视对项目的后续管理，在约定 时间没有开工建设，未收取土地闲置费，超过两年未动工开发的未及时收回土地 使用权，企业违法违规行为未及时被发现并制止，造成了土地资源的严重浪费。 如在审计调查中发现，某投资单位受让 11 万余平方米土地用于标准厂房建设， 审计人员现场察看项目建设情况，除了已建的一栋厂房外，未有继续开工建设的 现象，大片土地闲置。继续追查了解到，该投资单位已将公司股权转让给新股东， 而后续事项尚未妥善处理，政府部门也未采取相应措施。
5、对领导干部的考核机制存在一定片面性
目前对领导干部考核往往只注重经济指标，在招商引资方面，更多的是注重 引进项目量、资金量的多少，而忽视引进的项目是否科学、资金是否真实、引进
方式与手段是否合法等等。如此倾向，容易领导干部片面的政绩观，一味追求招 商引资的数量，不顾其质量和效益，为了吸引投资项目，违规低价出让土地甚至 “零地价”出让土地。有时为了急于求成，不论投资商实力、信誉如何，一概盲目 引进，造成投资商鱼龙混杂，良莠不齐，甚至不惜以土地资源为代价，有意搞虚 假招商。
二、完善招商引资用地行为的相关建议
1、建立科学的领导干部考核体系，引导干部正确认识招商引资的意义，树 立正确的政绩观。
对领导干部的考核，不能片面停留在经济指标和招商引资的数量上，更要关 注质量、方法及效果，并如实反映到对领导干部的考核机制中去。通过全面、科 学的考核机制促进领导干部观念的转变，只有观念转变了，才能从根本上杜绝为 了数字搞虚假招商、违规使用土地等情况的发生。作为领导干部，应全面贯彻科 学发展观，树立正确的政绩观，正确认识招商引资的重要性，把增加资本投入、 促进地方经济的快速增长作为招商引资的第一要义，把最大程度地发挥项目的经 济效益、社会效益和环境效益作为招商引资的第一宗旨，把高质量的项目建设作 为招商引资的第一基础，在上述正确的政绩观和招商引资理念的指导下，坚持数 量与质量并重的原则，合理配置和使用土地资源，充分发挥土地资源对促进经济 社会发展的重要作用，使招商引资真正成为壮大地方实力，推动经济跨越发展的 重要手段，真正做到招真商，引线、充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，营造土地出让的竞争氛 围。
对于在招商引资过程中涉及的土地出让问题，应全面实行招拍挂制度。为确 保土地出让行为规范、有序，应对用地位置、出让方式、合同价格、出让用途等 信息进行公示。土地出让过程中，强化竞争意识，坚持公开、公平、公正的原则， 由纪检监察部门对土地出让全过程进行监督。公开交易，阳光操作，接受全社会 的监督。对于招商引资过程中土地方面的优惠政策，应在遵循土地法律法规的基 础上，结合地方实际，会同国土、规划、建设等有关部门共同研究确定，建立一 套内部会审、集体决策制度，必须避免个人说了算现象发生。只有充分运用市场 手段配置土地资源，并强化竞争意识，坚持集体决策，自觉接受监督，才能防止 招商引资过程中土地资源的浪费和国有土地资产的流失，充分发挥土地资源的使 用效益。
3、完善项目准入机制，重视对项目的后续服务和监管
对于投资企业，应由工商、税务等相关部门对其注册资金、经营状况、纳税 情况、社会信誉等认真审查，严格把关，对不符合条件的投资企业，取消享受优 惠政策，对于存在虚假注册，以投资为名，骗取优惠政策，套取资金行为的所谓 投资企业一律拒之门外。同时，应重视对土地出让后项目建设和运营情况的跟踪 管理，督促投资方严格按照批准的土地用途和土地出让合同约定的其他土地使用
条件进行建设，合理规划，及时开工，科学管理，对于因投资商自身的原因达不 到协议约定的建设时间造成土地闲置的，应按规定征收闲置费或收回土地使用 权，重新合理配置土地资源，促使土地和项目及时发挥效益。对于违法、违规、 违约等行为，应及时制止，并作出必要的处罚。对因规划调整、政策变化等原因 造成的闲置土地，各有关部门应及时帮助用地单位解决存在的问题，为项目地顺 利建设创造有利条件。此外，还应加强各部门联动，建立联合动态监管机制，实 现信息共享，共同做好对项目建设情况的后续监管和控制。
土地，是国民经济的基础性资源，科学合理使用土地，有效满足经济发展对 土地的需求，确保土地资源永续利用，是经济社会发展面临的重要课题。
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