大变革！滨城又一重磅新政落地！
日前，天津市人民政府制定并印发了《关于支持“滨城”建设的若干政策措施》，足足十条，被称之为“滨十条”。
一经发布便引起高度关注，一则是举全市之力支持美丽“滨城”发展的大力度。另一则是支持滨海新区在各领域开展先行先试。这意味着，全域层面可以突破和创新。
天津“十四五”规划，提出打造津城、滨城双城格局。对于滨城发展而言，创新逐步成为滨城重点领域突破的主旋律。
民宅建筑规划、新型产业用地高效复合利用、城市更新、“滨十条”等一系列创新、革新的突破性政策发布，毫不夸张地讲，滨城的创新土壤中逐渐孕育出繁花簇簇。
现《关于滨海新区促进高质量发展优化产业用地的管理办法》文件，正式落地。
先申明一点，本办法适用于新区范围内的产业用地，包括工业用地、仓储用地及研发用地（规划用途为B29）。
道士君认真翻阅了文件，传递出重要的信息，摘出几点说说：
一、实行弹性年期方式供应土地。根据国家产业政策、产业项目生命周期和用地单位意向，综合确定弹性出让年期一般不超过20年，根据项目招商情况可适当突破，但不得超过工业用地出让的法定蕞高年限50年。
道士君独家解读：这一条中“弹性”两个字很重要，明确根据项目招商情况，出让蕞高年限不超过50年。可以看出操作更具灵活性。这里值得一提的是，目前已挂出津滨生（挂）G2022-5号地块，出让年期为50年，挂牌起始价为人民币3120万元。感兴趣的房企可以重点关注。
二、鼓励实行先租后让方式供应土地。采取先租后让方式供应的国有建设用地，供地的总年限一般不超过20年。企业应当与市规资局滨海分局先行签订国有土地租赁合同，租赁期限一般为6年（包括3年基建租赁期，3年投产租赁期）。租期结束后根据企业意愿和考核结果转为出让用地，签订土地出让合同，一次性缴纳出让金。土地租赁期间可依据租赁合同及租金缴款凭证等办理建设手续。土地租赁期间不办理不动产登记，国有建设用地使用权、地上建筑物、构筑物及其他附属设施不得转租和抵押。
道士君独家解读：这算是一次大的革新，先租后出让，租赁期6年，给予企业充分的时间发展，属于实实在在支持产业发展。
三、探索“带方案”供应土地，推进工业用地“标准地”、“亩均论英雄”改革。
道士君独家解读：在这改革中，一是标准化，二是高效化，三是精准化。强调了对拟出让土地在出让方案中明确投资强度、地均税收（地均产出）、能源消耗、规划用地等相关标准，供应工业“标准地”，实现“净地”出让，拿地即开工。
四、合理确定土地供应价格。三个方面：不同供应方式的出让价格不同。细化用地类型基准地价。产业用地续期方式及价格。
道士君独家解读：这一次对于地价有着科学的计算方式。比如，采取先租后让的起始价根据租赁时点的法定蕞高出让年限市场评估价格进行修正后确定，修正系数为租让年期总和与法定蕞高出让年限的比值。土地租赁期间租金根据蕞终成交金额进行修正确定，修正系数为租赁年期与使用年期的比值，原则上一次性收取。土地出让期间出让金为蕞终成交金额减去租赁期间所交租金。即：出让金=成交价-租金。
五、健全产业用地退出机制。在项目约定的开工时间之前，因企业自身原因无法开发建设或运营的，土地权利人可申请解除土地出让合同，经出让人同意，按照约定终止土地出让合同，收回建设用地使用权，按约定返还剩余年期土地出让价款。
道士君独家解读：针对这一条，道士君认为是降低风险的保护机制，直白点理解是土地开工前，若企业自身原因无法开发或运营的，可按照合同进行退地。
在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地或仓储用地提高容积率、宗地合并或分割等变更情形的，不再增收土地出让金。在符合规划的前提下，支持不同产业类型用地合理转换，对业态调整前后用途进行评估，并补缴相应出让金。
道士君独家解读：原来仓储用地与工业用地并行，不允许转，目前在合理规划的前提下，可以转，并不新增土地出让金。这一点，是一个很大的突破。
这个重磅文件，自印发之日起试行，有效期3年。
总体来讲，《关于滨海新区促进高质量发展优化产业用地的管理办法》又是一次大胆的突破和创新，核心是加快建设生态、智慧、港产城融合的宜居宜业美丽滨海新城。
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