2019年1季度江浙沪地区工业地产存量厂房市场研究报告——【江苏篇】
原标题：2019年1季度江浙沪地区工业地产存量厂房市场研究报告——【江苏篇】
杭州安通招商技术股份有限公司是一家以招商为核心，利用“互联网大数据+人工智能分析方案”为工具，依托当地产业发展优势，围绕区域产业导向为当地引入优质产业项目，带动服务地区第二产业发展的国家高新技术企业。
2018年年末，安通招商在湖州完成了两个自建产业园的前期拓展工作；2019年开年以来，湖州两处产业园全面进入招商及建设阶段。同时，安通招商继续坚持“大数据+招商+产业园”发展战略，考察、调研台州市温岭东部新区、金华市金义都市新区及宁波市镇海区，与各地区领导洽谈招商合作事宜。
据统计，2019年第1季度，安通招商各办事处已经为江浙沪地区盘活存量厂房47.82万㎡，成功引进166家优秀企业入驻江浙沪地区各工业园区，预计新增产值约33亿元，有力地促进了用地节约和产出高效。
2019年1季度苏州市工业重点发展区县存量厂房分析报告
吴中经济技术开发区设立25年来，先后历经“筚路蓝缕”的初创期、“如火如荼”的发展期，经济社会发展取得了令人瞩目的成绩，经济总量持续跃升，城市面貌日新月异，民生事业蒸蒸日上，生态环境做优做靓。如今，站在新的历史发展起点上，面对要素资源紧缺、生态环保约束、新旧动能转换等现实情况，如何有效盘活存量低效空间资源，已然成为推动开发区经济社会发展行稳致远、实现高质量发展所不可回避的一个重要课题。
近几年，吴中区每年从上级分配到的土地指标约800亩左右，而开发区每年在工业、民生、道路基础设施等项目建设上需要1000亩左右刚性用地指标，通过对上争取可解决部分指标外，其余都需自行解决。
部分区位较好工业企业，经济效益不高，土地亩均产出很低，但其所占据土地资产的市场价格却很高。随着城市产业结构升级调整，对工业用地进行二次开发，推进“空间换地”，通过建设多层厂房向空间要土地，提升区内企业产业能级，提高亩均税收产出，为区域产业结构调整、经济转型升级提供有力的土地资源要素支撑。
（一）苏州市工业重点发展区县有转让、兼并意向存量厂房具体情况
根据安通工业地产研究中心针对苏州市工业重点发展区县内有转让、兼并意向的存量工业用地统计分析得知，截止2019年3月31日17时，各区县有转让、兼并意向的存量工业用地共计253.20余亩，转让主体约有14家。土地转让数量较上季度大幅度减少。
（二）苏州市工业重点发展区县租赁意向存量厂房具体情况
根据安通工业地产研究中心针对苏州市工业重点发展区县存量厂房统计数据分析得知，截止2019年3月31日17时，各区县共有租赁意向的存量厂房约286.57万㎡，招商家数约有388家。其中，存量厂房招商面积排名头部的是昆山市，约82.94万㎡，招商家数约78家。
租赁意向的存量厂房总体数量较上季度有所上涨，招商企业数较上季度有所减少，具体情况可看下图。
其中我们将招商主体超5000㎡的企业单独统计后，得知目前全市大面积存量厂房招商面积约237.67万㎡。同时，对单体招商面积超5000㎡的企业进行单独分析后发现，目前全市共有约150家企业在招商。其中，大面积存量厂房招商面积排名头部的是昆山市，约73.60万㎡，招商家数约42家。
据数据统计，2019年1季度，苏州市工业重点发展区县厂房招商均价为26.02元/㎡/月。租金较上季度有所上涨。
具体情况详见表2-1《2019年1季度苏州市工业重点发展区县租赁意向存量厂房库存量及租金情况汇总表》。
表2-1 《2019年1季度苏州市工业重点发展区县租赁意向存量厂房库存量及租金情况汇总表》
2019年1季度常州市工业重点发展区县存量厂房分析报告
随着城镇化加速发展，常州市土地规划空间日渐碰及“天花板”，土地供应倚重增量，批而未供、供而未用、用而不足等问题一度降低土地利用活性。为破解低效工业用地难题，常州市国土资源局活跃思维，创新用地方式，通过低效存量再开发提升全市土地利用价值。
2010年起，常州市各辖区率先启动了工业企业用地调查工作，调查除工业企业数量、四至范围、占地情况、土地性质以外，还选取了营业收入、税收、从业人员等经济指标，建立了市级工业用地普查数据库和信息系统，并每年进行更新完善，充分掌握了全市工业企业土地利用现状。
在工业用地供应方式改革的探索中，通过对工业企业用地的深入调查，以及对企业成长周期等综合分析，常州摸索出以下三种工业用地供应方式，提高土了地资源配置效益，实现了政企双赢：
一是先租后让。采用先租后让方式供应土地，一方面降低了企业前期的用地成本，另一方面也推动了企业实现投资协议的达产要求。
二是弹性出让。对新增一般产业用地在法定土地使用权出让蕞高年限内，充分考虑产业类型、生命周期、项目规模等因素，实行差别化的土地使用权出让年期的供应方式，这种方式更加贴合企业的成长周期。
三是短期租赁。一些小企业考虑自身情况，采取5-12年的短期租赁，既简化了审批程序，又降低了用地成本。
以突出“亩均效益”为目标，常州现全面推广“弹性出让”等差别化供应方式，进一步完善工业用地全流程的供应监管体系。
（一）常州市工业重点发展区县有转让、兼并意向存量厂房具体情况
根据安通工业地产研究中心针对常州市工业重点发展区县内有转让、兼并意向的存量工业用地统计分析得知，截止2019年3月31日17时，各区县有转让、兼并意向的存量工业用地共计255.60余亩，转让主体约有23家。土地转让数量较上季度大幅度减少。
（二）常州市工业重点发展区县租赁意向存量厂房具体情况
根据安通工业地产研究中心针对常州市工业重点发展区县存量厂房统计数据分析得知，截止2019年3月31日17时，各区县共有租赁意向的存量厂房约177.09万㎡，招商家数约有472家。其中，存量厂房招商面积排名头部的是新北区，约92.11万㎡，招商家数约172家。
租赁意向的存量厂房总体数量及招商企业数较上季度均有所增加，具体情况可看下图。
其中我们将招商主体超5000㎡的企业单独统计后，得知目前全市大面积存量厂房招商面积约99.47万㎡。同时，对单体招商面积超5000㎡的企业进行单独分析后发现，目前全市共有约86家企业在招商。其中，大面积存量厂房招商面积排名头部的是新北区，约63.58万㎡，招商家数约40家。
据数据统计，2019年1季度，常州市工业重点发展区县厂房招商均价为12.86元/㎡/月。租金较上季度有所下降。
具体情况详见表2-1《2019年1季度常州市工业重点发展区县租赁意向存量厂房库存量及租金情况汇总表》。
表2-1 《2019年1季度常州市工业重点发展区县租赁意向存量厂房库存量及租金情况汇总表》
2019年1季度无锡市工业重点发展区县存量厂房分析报告
2019年初，《无锡高新区（新吴区）盘活存量土地三年行动计划（2018-2020年）》出台。该计划进一步量化了14个责任部门的目标任务：每年盘活3000亩，三年合计9000亩。该行动计划表明，将向存量低效用地企业发放《告知书》和签订低效用地再开发合作协议，这是该区探索低效用地再开发的创新举措。
近年来，该区始终围绕“盘活存量、控制增量、集约用地、促进转型”的发展思路，把推进盘活存量资源作为未来国土工作的主攻方向，在低效用地再开发上持续发力，在存量资源的优化配置中释放发展新空间，为进一步优化土地资源配置攻坚克难、砥砺前进，该区综合运用行政、市场手段，加强全区各职能部门“联合作战”，仅2018年就超额完成盘活存量土地3543亩，土地存量利用取得明显成效。该计划是继2014年《推进无锡新区集约用地盘活存量土地的工作细则》、2015年《关于有效保障重大产业项目用地供给促进新区产业转型升级的实施意见》、2016年《无锡高新区（新吴区）低效土地收购方案》，2018年《无锡高新区（新吴区）集约用地盘活存量土地工作细则》《无锡高新区（新吴区）促进土地高效利用工作意见》《无锡高新区工业用地供应管理指导意见（试行）》等一系列文件出台后的又一次理论政策创新。
（一）无锡市工业重点发展区县有转让、兼并意向存量厂房具体情况
根据安通工业地产研究中心针对无锡市工业重点发展区县内有转让、兼并意向的存量工业用地统计分析得知，截止2019年3月31日17时，各区县有转让、兼并意向的存量工业用地共计961.12余亩，转让主体约有47家。土地转让数量较上季度大幅度增加。
（二）无锡市工业重点发展区县租赁意向存量厂房具体情况
根据安通工业地产研究中心针对无锡市工业重点发展区县存量厂房统计数据分析得知，截止2019年3月31日17时，各区县共有租赁意向的存量厂房约174.38万㎡，招商家数约有436家。其中，存量厂房招商面积排名头部的是江阴区，约67.42万㎡，招商家数约165家。
租赁意向的存量厂房总体数量及招商企业数较上季度均有所减少，具体情况可看下图。
其中我们将招商主体超5000㎡的企业单独统计后，得知目前全市大面积存量厂房招商面积约114.78万㎡。同时，对单体招商面积超5000㎡的企业进行单独分析后发现，目前全市共有约97家企业在招商。其中，大面积存量厂房招商面积排名头部的是新吴区，约51.09万㎡，招商家数约37家。
据数据统计，2019年1季度，无锡市工业重点发展区县厂房招商均价为14.92元/㎡/月。租金较上季度有所下降。
具体情况详见表2-1《2019年1季度无锡市工业重点发展区县租赁意向存量厂房库存量及租金情况汇总表》。
表2-1 《2019年1季度无锡市工业重点发展区县租赁意向存量厂房库存量及租金情况汇总表》
2019年1季度南京市工业重点发展区县存量厂房分析报告
2019年1月2日，南京市委市政府召开创新名城建设推进大会，发布2019年度市委一号文《关于深化创新名城建设提升创新首位度的若干政策措施》。2019年一号文，紧扣“深化创新名城建设”主题，聚焦创新的市场化、高端化、国际化、融合化、集群化和法治化，在执行2018年一号文《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》的基础上，又出台18项政策措施。
为了盘活存量低效工业用地，发展新兴产业、建设创新载体，一号文中提出：高新园区（平台）建设的孵化器，在不改变孵化用途情况下，引进孵化项目的，经批准可按栋、按层或登记单元为基本单位出租或转让。进一步探索新型产业用地政策，支持通过多功能立体开发和复合利用，促进产城融合，盘活存量低效工业用地，发展新兴产业、建设创新载体。
据市国土局相关负责人介绍，该举措的出发点就是要促进产城融合发展、盘活存量低效用地，让工业企业、科技研发企业在做好主业的同时，能够享受足够的配套服务，让企业员工在工作的同时，能享受一定的生活服务保障。服务企业更好地、创造性地发展，更加做优做大做强。具体有两方面：在特定区域，对于新出让的地块，经批准，允许科技研发、商业、住宅等用途搭配出让，在铁北地区已有案例；已编制新的低效用地再开发政策，正在报市政府审议，特定区域经批准，科技研发用地允许配建一定比例的配套服务功能。
（一）南京市工业重点发展区县租赁意向存量厂房具体情况
根据安通工业地产研究中心针对南京市工业重点发展区县存量厂房统计数据分析得知，截止2019年3月31日17时，南京市工业重点发展区县共有租赁意向的存量厂房约127.27万㎡，招商家数约有287家。
租赁意向的存量厂房总体数量及招商企业数较上季度均有所增加，具体情况可看下图。
其中我们将招商主体超5000㎡的企业单独统计后，得知目前南京市工业重点发展区县大面积存量厂房招商面积约89.17万㎡。同时，对单体招商面积超5000㎡的企业进行单独分析后发现，目前共有约74家企业在招商。
据数据统计，2019年1季度，南京市工业重点发展区县厂房招商均价为19.58元/㎡/月。租金较上季度有所上涨。
具体情况详见表2-1《2019年1季度南京市工业重点发展区县租赁意向存量厂房库存量及租金情况汇总表》。
表2-1 《2019年1季度南京市工业重点发展区县租赁意向存量厂房库存量及租金情况汇总表》
注：报告中数据分析统计的是数据中心网络平台中明确为交易中的招商资源，以行政区域做划分，包含部分农村集体建设用地；同时，本次统计不包含空地、招商科创楼宇及存量的冷库用房，以及小于500㎡以下的小面积招商厂房。
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安通工业地产研究中心研究员 徐智婷
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