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1、引导出租出售

admin1个月前 (09-24)无锡产业信息6

　　闲置土地、厂房是横亘在地方政府进行产业园区、特色小镇以及其他区域规划的障碍之一，大块土地、大规模厂房闲置的原因多种多样，可能由于前任政府的历史遗留问题，可能由于企业、工厂自身的经营问题，可能由于土地所在区块动拆迁推进问题，这些原因大多牵扯多方利益，想要破解十分困难复杂，这也因此导致了土地、厂房等资源闲置时间较长，而且影响地方政府的产业规划和招商引资。今年9月14日，11个土地违法违规问题严重的地市政府主要负责人被自然资源部集体约谈，其中，很多地方就因为存在闲置土地问题。

　　本期《福睿研究》将对各地盘活闲置土地、厂房资源的政策进行分类梳理，并搜集选择与其相对应的实操案例，以期为各地处置闲置土地、厂房资源提供借鉴。

　　引导出租出售主要指由政府出面协调，引导土地所有权人将闲置土地、厂房出租出售给急需土地用以开发建设的企业或个人，尤其是当地优质企业或地方政府大力扶持的产业。

　　对企业没有自主盘活意愿的闲置厂房，各地可引导企业对闲置厂房进行出租、出售，也可以通过政府平台对有效的闲置厂房进行承租、收购，从而创造再利用条件进行盘活。采用承租方式的，各地要对有效的闲置厂房进行评估，合理设置本地区闲置厂房承租的上限标准，力争以较低的租金吸引需要厂房的投资者；采用出售方式的，房产、国土资源、税务等部门主动帮助办理产权变更手续。

　　引导区内优势企业租赁消化低产地企业存量闲置低效厂房，优势企业新租赁1000平米以上低效闲置工业厂房用作生产的，在租赁续存期间三年内给予每月每平方米3元的租金补助。

　　山东省潍坊市下辖寿光市古城街道一处占地15亩的厂房原为爱迪节能锅炉的厂区。爱迪节能锅炉因经营不善导致破产，加上拖欠的工人工资，公司欠款达1600多万元，债权人多达120多人。当时,爱迪节能锅炉已经进入破产重整程序，债权人已经向法院起诉。在这种情况下,古城街道党工委引进了美斯宠物食品厂。

　　随后，寿光法院和古城街道党工委与多方积极沟通协调，古城街道党工委多次与爱迪节能债权人代表沟通，同时还积极与美斯宠物对接，让双方打消顾虑，终于达成了美斯宠物租赁爱迪节能厂区的协议，前5年年租金25万元，后5年每年租金增加1万元。

　　目前，美斯宠物食品厂区内，一排崭新的厂房已经建成，工人正在安装调试生产设备，不日将投产。据介绍，项目投产后，该食品厂年销售收入将超过2亿元，年上缴利税或达1000万元以上。

　　在江西九江国家经济技术开发区内，位于城西港区的凯恩贝卫浴项目因市场等原因建成后一直未生产，厂房闲置多年。九江国家经济技术开发区成功招引泰科特项目，嫁接凯恩贝闲置厂房，大大缩短了新项目从入驻到投产的时间，从项目进场施工到产品下线天，实现了当年开工当年投产。泰科特项目作为龙头型项目，目前已成功“ 裙带”五金、注塑、空调管件等一批配套项目入驻城西港区，进一步丰富了该地区的家电制造业的产业链。

　　由政府规划部门根据开******况对闲置土地、厂房使用性质、规划、条件进行调整，或鼓励企业调整闲置土地、厂房的使用性质、规划、条件，政府予以手续、收费减免，从而盘活闲置土地、厂房资源。

　　在符合产业用地政策和城乡规划的前提下，工业企业利用现有工业厂房用地举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的，不需要办理土地用途变更审批手续。在确保安全并且符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，允许企事业单位和社会资本充分利用空置办公楼、厂房等资源，通过法定程序改变使用功能，改建为公办幼儿园或者普惠性民办幼儿园等公共服务设施。对改建幼儿园达到国家、省有关幼儿园建设标准的，征得规划部门同意后，允许暂不改变房产性质直接依法申办消防等相关手续。

　　《浙江省余姚市人民政府办公室关于加快企业闲置资产盘活促进经济提质增效发展的实施意见》：

　　对低效土地（厂房）经批准（不涉及重新开发建设、不转让房屋产权和土地使用权）临时改变房屋用途用于商业服务业的（包括经营性的养老、医疗、健康、文化、教育、体育、信息、研发设计等），可保留其原土地登记用途和权力类型，每年按地块所在地段商服用地楼面基准地价与工业用地基准地价差额的2%缴纳土地收益金，从事生产设计、研发、产品展示等生产性服务业功能使用的免收土地收益金；也可重新办理出让手续。

　　在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”中类。在办理供地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地（M0）”。新型产业用地（M0）指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。新型产业用地（M0）项目用房包括产业用房和配套用房。产业用房指可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的用房。配套用房包括小型商业、配套宿舍等。新型产业用地（M0）按供地方式可分为新增用地、“工改M0”和已出让土地转M0。新增用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。“工改M0”可采取协议方式出让，政府收储后再次供地的除外。已出让土地转M0的，无需采用招拍挂方式公开出让（已出让普通工业用地M1转M0不视为改变用途，但须办理土地使用条件变更手续）。

　　浙江省衢州市常山县新昌乡达塘村原达塘水泥厂，已废弃多年，村两委借助“三改一拆”之机，巧施“妙手回春”之术，逐渐将其改造成了高端民宿申山乡宿，助力当地乡村休闲旅游发展。“我们准备搭乘项目推进年东风，用三年时间完成会场、静酒吧、众创空间等子项目，打造成远近闻名的精品民宿综合体，为低效闲置工业用地注入鲜活血液。”达塘村支部书记陈重良表示。

　　宁波半边山投资有限公司于2011年11月16日以出让方式取得位于宁波市象山县石浦镇半边山两个地块，面积分别为5.23公顷和3.08公顷，用途为文体娱乐用地，后因地块总体规划调整形成闲置。2016年8月，项目调整为五彩渔镇和欢乐海洋项目，经县政府批准，重新调整土地用途和使用条件，现已顺利开工动建。

　　协商回购是指闲置土地、厂房由政府与土地所有权人协商后由政府动用财政资金将土地收储，或由政府收回后再行挂牌出租、出售。

　　对企业依法取得国有土地使用权后，因项目、资金、预期效益等原因，无法按照土地出让合同和投资约定开发的用地，或虽然企业已经投产但产出水平偏低的土地，可采取协商方式有偿回购土地使用权。回购价格以工业用地蕞低保护价为基准，综合考虑土地前期开发及项目建设投入实际情况，由专业中介机构评估后确认。

　　对已认定为闲置工业用地的，除按规定征收土地闲置费外，通过依法或协商方式收回闲置部分的土地使用权。对已破产清算或关停企业的工业用地依法收回，此情形可不征收土地闲置费。

　　在江西九江国家经济技术开发区内，位于城西港区的金兴汽配项目，因北汽项目未将其纳入九江项目配套内饰件产品，致使项目无法实施建设。经土地经协议收回重新挂牌出让，目前已由典展（九江）金属材料有限公司竞得土地使用权，主要用于兴建家用电器零部件、压缩机曲轴等产品，该项目总投资额为4500万美元，预计投产后预计实现年产值1.24亿元。

　　位于汽车工业园的江西宇龙寝艺家纺有限公司部分闲置低效工业用地，通过协议收回新挂牌出让方式，引进了科技含量高附加值高广州力达微晶新材料科技项目，据悉，该项目总投资约3 亿元，已于今年4 月正式开工建设。

　　此外，九江国家经济技术开发区还成功盘活位于出口加工区的“僵尸企业”凯胤科技，将近50亩闲置了10多年的工业用地重新挂牌供应给九江乾元开泰企业控股有限公司。

　　象山利时建设开发有限公司于2013年2月25日取得位于宁波市象山县丹阳路与新华路交叉口西北角地块，面积为3.75公顷，用途为批发零售业，约定于2014年2月25日前动工，但因政策处理未到位、控规调整等原因形成闲置。2016年9月29日，经县政府批准，由县储备中心协议收回。2017 年6月重新出让，由象山融华置业有限公司取得，现已经进行动工前期准备阶段，预计年底动工。

　　土地置换是指经由政府协调，引导两方土地所有权人直接置换所有的闲置土地，或是土地所有权人因政府产业布局需要搬迁企业、厂房后，政府引导直接采用土地置换措施完成产业迁移，省去土地交易的中间环节，从而达到盘活闲置土地资源的目的。

　　因规划和产业布局需要，将原有工业企业搬迁到本行政区域范围内异地安置的，在符合现行产业用地供应条件的前提下，可通过协议方式完善土地置换手续，涉及的搬迁费用依法依规给予补偿。

　　无锡振兴安装卸有限公司（原无锡市振兴基础工程有限公司）是位于新吴区梅村街道的一宗工业用地，因地块拆迁原因以及城市总体规划调整为商业用地，无法按工业用地开发建设。按照《闲置土地处置办法》的规定，对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。但闲置土地置换在无锡市尚无先例可循，面对操作过程中的各种问题，新吴分局充分发挥“敢为人先、主动作为”的精神，积极与省厅、市局有关部门沟通协商，完成了处置方案上报和省厅系统备案，圆满完成了该宗闲置土地的处置工作。

　　广西壮族自治区南宁市因城市发展需要，相继征用了广西大学的部分土地；作为补偿，南宁市于2014年7月将高新区一块面积为124.02亩的土地置换给广西大学。但由于该地块距离广西大学校址较远，属于“飞地”，因此一直闲置。与此同时，广西建设职业技术学院由于新校区建设出现资金缺口，向自治区土地储备中心申请收购处置其旧校区约125.99亩土地。经自治区政府批准，广西国土资源厅、财政厅将该院旧校区土地纳入自治区本级土地储备库，并与建设学院签订收购合同，先后拨付两笔土地补偿款共计2.65亿元，大大缓解了新校区建设的资金压力。按照收购合同，旧校区须在2016年5月31日前完成清表、拆除和移交。而这块旧校区地块与广西大学仅一墙之隔，地块上的校舍建筑为价值3亿元的国有资产，也可为广西大学用于扩建校区、扩大办学规模。因此，两所高校与广西国土资源厅、南宁市政府等多方沟通协商，并报自治区政府批准，2016年5月，建设学院旧校区的清表、拆除和移交计划终止。

　　同时，广西大学通过自治区教育厅向自治区政府行文请示，申请通过划拨或置换方式获得建设学院旧校区地块。广西国土资源厅邀请自治区财政厅、广西大学、广西建设学院召开协调会，建议将建设学院旧校区的125.99亩土地及地上建筑物无偿划转给广西大学使用；作为对价，自治区土地储备中心无偿收回广西大学位于南宁市高新区的地块124.02亩，移交给南宁市组织挂牌出让。土地出让的净收益全部上缴自治区本级财政，由自治区财政厅安排专项资金支持建设学院新校区建设。

　　2016年6月，经自治区政府批复同意，自治区土地储备中心与广西大学签订了国有土地使用权收储协议书，两宗教育用地对价置换收储自此尘埃落定。当年9月，广西建设学院旧校区地块及地上建筑物全部移交给广西大学使用，因学院整体搬迁空置了一年之久的旧校区，又迎来了4100多名入住新生。

　　增资技改是指在土地、厂房所属企业经营情况良好，有能力对闲置土地、厂房进行再开发时，政府通过引导鼓励、限期要求等方式，推动企业对土地、厂房继续开发，包括开工建设新厂房、扩大投资规模，进行技术革新等。

　　低效工业用地再开发不涉及改变土地用途等使用条件的，可限期由原土地使用权人通过追加投资等方式继续开发。符合规划、环保、消防、安全等条件的，鼓励企业进行增资技改，建设多层高标准厂房。

　　江苏省泰州市姜堰区华丽塑料有限公司在国土部门引导下，盘活毗邻的两宗闲置企业，土地面积32800平方米。新增技改投资1.5亿元，其中固定资产投资1.3亿多元，淘汰老旧生产设备，引进先进设备66台（套），新增厂房1.8万平方米。该项目建成后，预计形成新增底料1.2亿平方米的生产能力，年可新增销售收入3亿元、新增利税4500万元、创汇1300万美元。江苏苏中药业集团在面临转型升级却出现用地瓶颈时，也是通过增资技改方式盘活低效土地，盘活土地面积33369平方米，新增投资5000万元，购置先进设备189台，新增厂房建筑面积7437平方米。该项目建成投产后，预计年可新增销售收入5亿元、利税1.5亿元。

　　浙江山语海房地产开发有限公司于2013年7月21日以出让方式取得位于宁波市象山县大目湾地块，面积6.67公顷，用途为住宅用地，约定于2014年7月11日开工，但因配套设施不规范和新消防规范更改等原因导致闲置，经与园区和用地单位的沟通，重新约定延期动工时间，待消除施工障碍后抓紧开工，现已全面动工建设。