苏南土地危机
日本丰田公司前不久到苏南某市商谈建立汽车城之事，但让他们吃惊的是：该城已很难找到2000亩规模的完整地块。
与该市处境相同，无锡市(包括江阴市等地)的工业用地也十分紧缺。2月15日，江苏靖江市划出60平方公里土地，与隔江相望的江阴市共建江阴经济开发区靖江园区。无锡国土局的官员在接受记者采访时无奈地表示，共建工业园区的背后是江阴土地紧张，向苏北“借地”实在是不得已而为之。
等到我们要搬迁时环顾四周没有空地
投资额为150万美元的中国苏旺你有限公司(以下简称“苏旺你”)虽是一家小公司，但在江苏名气却不小，这缘于其是江苏省首家合资企业。苏旺你成立于1985年，由日本苏旺你株式会社、昆山轻工业公司、中国银行信托咨询公司合资设立。
苏旺你原位于昆山开发区东新街，当初建厂时四周还是大片农田。“我们当时并没有批租土地，而是以1平方米1元人民币的年租金租用厂房。”苏旺你总经理黄玉滨说：“现在想想，当初没有批租土地是一大失策，否则现在可以从土地上赚到不少钱。”
2000年，苏旺你因城建需要进行搬迁。黄玉滨说，等到公司寻找新的地方时，环顾四周已经没有空地。几经周折，苏旺你在离原地约500米处建造了新家。苏旺你新家占地约15亩，每亩土地批租费用约为13万元。
眼下，大量外资的进入使得昆山的土地日显紧张。昆山开发区工委副书记夏梁鑫透露，自1995年起，昆山每年要向苏北地区调剂补充1000亩左右的耕地用地指标。有统计数据显示，昆山为此共花费了6400万元，向苏北地区调剂补充耕地10650亩。
土地紧张不仅仅是昆山一市。江阴国土局局长苏士虎说：“江阴的人均耕地仅0.4亩，比昆山、苏州还少。20年前，许多江阴人因为没有土地耕种，离家到苏州去种地。从去年开始，江阴的用地需求急剧增长，去年一年批租土地3.35万亩，超过前3年的批租总和(2.26万亩)。”
无锡国土局办公室的包军说：“土地紧张在苏锡常各地常见，既要保障经济的发展又要保护好耕地是件难事，苏南地区的土地局局长最难当。”
我国是以省为单位来保持耕地总量动态平衡，省内的用地指标可以进行调剂补充。自1999年以来，苏南向苏北调剂补充耕地指标16.65万亩，苏南流向苏北的开发整理土地资金为2.95亿元。苏州科技大学工商管理系王旭章教授估计，按照现有的发展速度，2010年之前昆山将无地可开发。到2020年前后，苏州工业用地将没有剩余。
成亦开发区败亦开发区开发区成为圈地主角
有分析认为，苏南地区原本土地就少，再加上土地利用率低，问题更加突出。
让王旭章感到意外的是，自己去年底撰写的一份关于“珍惜土地资源、提高土地开发投资效率”的材料两次得到苏州市委书记王珉的批示，并直接推进了苏州市政府出台有关全面提高建设用地集约利用水平的文件。
事实上，王旭章的材料触及到苏南经济发展中的一个暗疾：开发区广铺摊子，并导致投资密度低、土地资源浪费大。苏南地区工业布局有个鲜明的特点：工业企业大多集中于园区内，这是吸取了乡镇企业星罗棋布占用大量土地以及成本高的教训。江苏的开发区主要集中在苏南，据统计，苏锡常现有9个国家级开发区(全省12个)，省级开发区达到27个，绝大部分的乡镇还自己建立了各式各样的工业园区。
以苏锡常地区为主角的江苏园区经济，以不到全省千分之一的土地面积，支撑着全省20%的工业收入、40%的出口额和17.7%的财政收入。但是，开发区现有的经营模式是易引发盲目圈地的内在动机。王旭章分析认为，即便是以管委会、公司等名义经营的开发区，其起主导作用的还是政府。政府在开发区身上主要通过两个渠道得到收益：一是土地出让金；二是企业进入后，增加税收，获取土地增值收入。
在实际操作中，政府往往看中后一种收益。因此，尽管苏南地区的土地供应紧张，但地价仍在不断地降低，许多地块以低于成本价进行出让。苏州园区约为15万元／亩，县市园区大多低于5万元／亩。而苏南开发区的土地实际开发成本在25万元～35万元之间。
“地价不断地降低主要是因为苏南地区招商引资竞争激烈，在政府官员的眼中，低地价对开发区并不完全是坏事。”王旭章说：“低地价会吸引一些外资，带动开发区的经济发展，政府将得到税收增加、土地增值的好处。现在，苏南许多开发区的商用地面积占到总量的一半以上，当地政府普遍希望以商用地的高收益来弥补工业用地的亏损。”要实现这个目的，一个很重要的前提是，开发区尽可能地扩大面积，持有充足的土地。为此，开发区的真实面积成为许多地方的谜。
专家分析说，苏州全市能够直接为工矿企业提供的土地最大限量是400～500平方公里，这些土地在21世纪内可
以继续征用的大约是150～200平方公里。但是，根据苏州各县市的新增开发区规划，国家、省级开发区正在大规模地扩张，有的已经突破了国家、省批准的指标。县市、镇、村开发区星罗棋布，新增的开发区土地面积估计在300～400平方公里之间，这已经超过了实际可供应的土地面积，接近全部可供应量。
开发区的圈地行为直接导致了土地利用率低。有关部门对1999年以来的全国76家新建开发区统计后发现，已开发的土地面积仅占规划面积的13.51%，开发区内平均每公顷投资34万元，产值不足13万元。除了被称为苏南集约用地典范的昆山出口加工区投资密度为每亩50万美元外，苏南其余的国家级开发区普遍在20万至30万美元之间。而法国开发区的投资密度平均是每亩60万美元，新加坡、马来西亚等国家在100万美元左右。
工业用地价格低廉引发企业暗度陈仓
1992年，台湾亚洲证券公司以20万元／亩的价格收购了苏南某市市政府大楼边的72亩土地。这块地原规划用作工业用地，后因市政府建在旁边改作居住地。1998年，亚洲证券公司对这块地进行房地产开发，净获利1亿元，而销售总额只有2.6亿元。当地一位业内人士透露，亚洲证券获利如此丰厚在于地价低廉，因为现在这块地价已经涨到200万元／亩。
目前，苏南地区除工业用地外的经营性用地已经走向市场化，土地批租要经过公平竞争。但是，工业用地仍然实施协议出让。因此，工业用地与其他类型的地价存在约10倍的差价，企业先大量批租工业土地后转为其他类型用地能够获取暴利。在苏南，不少外资企业在做实业的同时，也开始炒房地产。苏州市国土局一位官员指出说：“现在，对外资企业的投资缺乏事后监督机制。一些企业夸大投资额，超额批租土地，但往往得不到处置。”
土地紧张迫使苏南地区寻找解决的方法，其中，苏州和江阴分别采取了“三集中”和限制最低投资额的办法。
苏州市对开发区用地实行限额供应，并根据实际到账资金和生产、建设进度，分期确定供地数量，以杜绝借假项目“圈地”。同时，苏州还严格控制乡镇工业园区用地，鼓励企业向国家级、省级开发区集中，并从2001年下半年开始清理乡镇开发区用地。
据苏州市国土局局长张文根透露，苏州对在两年内没有进行开发的土地进行清退。目前，全市已经清退土地1.6万亩。
从2001年开始，昆山便实施了“5432”集约用地新机制，即规定每亩土地的投资额国家级出口加工区不得低于50万美元，国家经济开发区不得低于40万美元，省部级开发区不得低于30万美元，其他各类工业配套区不得低于20万美元。对每亩投资额在20万美元的实行限量供地。投资总额在500万元人民币以下的民营企业，不再以土地一次性出让或流转方式供地，而是采取租赁土地或标准厂房的形式提供生产经营场所。
近年来，江阴实施“三集中”的土地集约使用战略，即城市工业项目向开发区集中、乡镇企业向工业园区集中、农民住宅向小城镇和中心村集中。江阴市石庄村区划调整前是一个镇，被撤并后，镇区旧址定位为中心村，江阴市将2万名征地拆迁的农民整体搬迁到该村，统一建设农民公寓。江阴市经济开发区以及沿江镇都采用公寓方式安置拆迁农民，全市为此可以少占耕地2500多亩。
用地需求远远高于指标苏南地区“土地爷”最难当
苏州国土局局长张文根说，苏南缺少地，用地需求和指标相差大。苏州的土地规划是在1997年经过国务院批准实施，一直要实施到2010年。
近些年，由于小麦、水稻收购价格下降，苏南地区农业收益低，也降低了当地政府和农民保护耕地的积极性，加速了圈地的进程。
因此，无锡国土局办公室的包军认为，苏南土地问题值得重视，土地政策应该作进一步研究。
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