REITs周报首单民营园区REITs发行概况——东久新经济产业园
上受保租房REITs集体上市影响，整体涨幅增加、活跃度增加，产业园REITs走势分化
上周受三只保租房公募REITs上市拉动影响，公募REITs整体指数上涨1.71%、交易活跃度明显增加，整体成交额19.94亿元，比前一周增加45.03%，平均日换手率3.118%，创下今年以来最高纪录。但刨除新股上市影响，大部分产权类REITs均小幅下跌、少数微涨。
受上周半年报发布影响，产业园REITs走势出现分化，除张江光大REIT实现0.53%增长外，其余跌幅在0.55%~1.06%。交易活跃度方面，产业园REITs平均成交额及平均日均换手率也比前两周均略有下降，具体来看中关村REIT及蛇口REIT成交额分别下降18%及20%，张江光大REIT增加6%，市场对于张江光大REIT上半年表现较为认可。
厦门火炬高新区产业园开展公募REITs招标工作，是否会一园区发两单？
近日，受厦门高新技术创业中心有限公司、厦门火炬高新区招商服务中心有限公司委托，厦门市公物投资管理有限公司对厦门火炬高新区产业园基础设施REITs项目服务项目组织进行公开，项目资金为国有资金。采购预算为800万元项目发行规模不超过15亿元。
值得注意的是，5月下旬厦门软件园曾开展公募REITs牵头服务机构招标，中标单位为兴证证券联合体。底层资产为厦门软件园包括软件园孵化基地（一期）、软件园产业基地（二期）、软件园（三期），总建筑面积超过100万平米，拟发行的资产规模有望突破30亿元。发行主体为厦门信息集团，是厦门软件园二、三期的建设运营方。
此次招标的厦门高新技术创业中心有限公司与厦门火炬高新区招商服务中心有限公司同属厦门火炬集团有限公司，厦门火炬集团与5月招标的厦门信息集团同为厦门重要的市属国企，并不存在相互控制关系。
图 厦门火炬高新区“一区多园”分布图
园区管理方面，厦门国家火炬高新区实施“一区多园”跨岛发展战略，由高新区管委会统一建设管理，厦门软件园（一、二、三期）则隶属于厦门火炬高新区，由厦门火炬高新区管委会的内设机构火炬管委会软件产业处进行直接管理。除了以高新区管委会为核心领导机构，厦门信息集团、厦门火炬集团及厦门软件产业投资发展有限公司等共同组成了高新区的服务机构体系。
除管委会外，厦门火炬高新区的资产分布于不同国有主体手中，因此同一园区多家主体拟申报发行公募REITs的情况来源于我国高新区“建管服”分离的特色。对于厦门火炬高新区自身的众多园区来讲，此次二次“遴选”不排除是厦门拿出了岛内更优质的园区资产参与，以增加发行成功概率。而不论是火炬园还是软件园谁先上岸，结合未来扩募机制，厦门火炬高新区利用公募REITs盘活资产、做大资产盘、促进新园区建设循环的意图正是国家鼓励的方向。
上海东久新经济产业园REIT入池资产简要分析
8月15日上交所正式受理国泰君安东久新经济产业园REIT，并于9月1日正式通过，成为发行的第二单生产制造型园区REIT、也是首单民营（外资）园区REIT，其资产情况值得借鉴。东久新经济产业园REIT底层资产为东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园及东久（常州）智造园，总建筑面积28.39万平米，整体估值13.76亿元。具体情况如下：
底层资产位于长三角的四个地区，区域产业成熟度高，产业集聚效应明显，是我国最发达的高端装备制造区。底层资产的主要租户企业均来自于精密机械、汽车装备、高新材料、及信息产业等重点行业，并且东久依托国际化的资本优势及企业资源优势，具有引入海外企业落地的基础，这类企业稳定性好、承租能力较强，产生税收能力好，备受地方政府的欢迎。
同时制造类企业平均租赁面积较大，出租率对单一企业的变化较为敏感，目前前十大租户租赁面积占比约45.66%，整体平均签约期限为 7.08 年，剩余平均租约期限为 3.71 年，较为合理。
得益于区位条件及进入运营稳定期，园区近三年经营净收入逐年增加，NOI占主营业务收入比例为87%、81%、85%及82%。考虑今年上半年疫情减免租金影响的比例，2022年收入应有一定增长空间。2022年度7-12月（年化）及2023年度的现金分派率预测值分别为5.33%和5.41%，高于前四只发行的产业园REITs约一个百分点，且略高于临港REIT。
值得注意的是为确保租金收缴，在租金催收安排、对运营管理机构进行租金收缴率指标考核、以及运营管理机构针对租金收缴事宜为项目公司提供流动性支持等三个方面需要原始权益人进行披露及承诺。
资产估值中折现率取值为8.0%~8.5%，与研发型园区相比存在一定风险溢价，较临港REIT相一致，同时体现出了不同区位园区的风险溢价差别。根据交易所意见，东久REIT的租金增长率、长期稳定出租率及租金收缴率相比首次申报有少许变动，项目合计估值由 14.39 亿元调整为 13.76 亿元，下降 0.63 亿元。
迄今疫情未对园区出租率及租金收缴率产生较大影响，针对上半年受疫情影响较大的上海金山园区，已为小微企业租户合计减免约 189 万元租金。值得关注的是，东久REIT的底层资产为民营园区，不受主动减免租户租金的约束，但实际减免的租金金额已由原始权益人或其指定主体承担。
未来REIT存续期受疫情影响可采取的缓释措施有：1.对于减免租金等情形召开基金份额持有人大会审议；2.基金管理人和运营管理机构将通过减免管理费的形式，缓释疫情免租导致现金流下降的相关影响；3.原始权益人协助申请相关部门对租户的直接补贴或原始权益人及关联主体申请补贴。以及东久REIT追加一点：如以上缓释措施难以消除影响时，原始权益人或其关联方在租金减免政策正式实施前向项目公司支付一定金额的款项。
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清控科创产业园REITs研究中心
立足清控科创全国事业版图，以园区开发建设及运营管理两大核心业务为依托，积极挖潜公募REITs的工具价值利用，践行专业化能力建设及核心资源链接，致力于补齐产业园区“融-建-管-退”的最后关键一环。
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