土地流转模式及创新案例
2014年全国两会胜利闭幕，近期，伴随负责土地宏观调控的国土部对土地管理制度的不断完善改革，各地土地制度改革相关措施密集启动。据相关专业人士分析指出，在土地制度改革大原则确定的前提下，农村集体建设用地流转、土地节约集约利用制度可能会率先打破现有局面，征地制度和农村土地产权制度改革需稳步推进。因此，两会之后土地流转仍是万众关注的焦点。
所谓农村土地流转，是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下，将土地使用权（经营权）从承包经营权中分离出来，转移给其他农户或经营者，其实质就是农村土地使用权的流转。
根据我国现行土地管理法，我国土地所有权归属分两类：一是全民所有权，即国有土地；二是集体所有权，主要指农村集体土地。农村集体所有制的土地包括耕地、林地等农用地，除此之外还有用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地。
改革开放以来，我国实行家庭联产承包责任制，使农村土地的经营权（生产权）从所有权中分离出来，曾极大地促进了农业和农村经济的发展。但也遗留下了一些矛盾和问题，如家庭小规模分散经营，难以形成规模效益；无法自由处置土地，限制了农民择业自由；还有基础设施难以建设；科技手段无法普及，不能适应市场经济发展的需求等等问题。
先前的土地管理法规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因此，在原先的制度框架内，农村集体用地无法通过招标、拍卖、挂牌等方式入市流通。农村土地制度的完善与否，土地流转机制是否适应现代经济的市场化发展，将对国民经济的发展产生深远的影响。
因此，中央对农村土地承包经营权流转问题一直高度重视，不断地改进，完善相关政策，从政策的演变中我们可以看出，农民的利益越来越被重视，成为了制定政策所考虑的核心因素。
在我国，土地流转已经在多个省份开展，流转模式也是因地制宜各有不同。但相同的一点是，农民利益才是土地流转的核心。因为土地流转的意义在于保障、提高农民的生活水平，同时集约节约土地，搞规模化生产经营，推进城镇化。农民的意愿及利益是否能够得到保障应当是土地流转能否顺利进行的前提。所以，各地在进行土地流转的过程中应当充分尊重农民的意愿，保障农民的利益。
我国目前在实践中探索的农村土地流转模式为以土地承包经营权合作经营为特征的土地合作经营土地流转模式。
基本流转模式包括转包、出租、转让、抵押、互换、信托以及入股。在这些基本流转模式中以转让、出租、抵押以及入股模式蕞为常见。
1.云南临沧市临翔区，龙头企业带动土地流转
2012年以来，临翔区大力发展咖啡产业，以龙头企业凌丰公司为龙头，通过“企业+基地+农户”的模式，租赁农户的土地形成咖啡产业基地，推进农村土地流转。
临翔区农户按“依法、自愿、有偿”的原则进行土地流转，2011年末，全区家庭承包耕地流转总面积6384亩，占全区家庭承包经营耕地面积的2.7%；至2013年6月，流转总面积达31560亩，占全区家庭承包经营耕地面积的13.3%，与2011年末相比，流转面积增505.5%，其中租赁反包面积26646亩，占总流转面积的84.4%。
通过由龙头企业租赁，统一规划、标准化实施高原特色咖啡产业种植后，反包给农民管理的土地流转方式进行土地流转，形成土地规模经营，建成高标准的咖啡产业基地，保证了企业优质原材料的供应，实现了农企双赢。
2.江西安义县，农民以土地入股农业合作社
江西安义县新民乡乌溪村村民在引资发展水果种植园并不只满足于出租土地收取租金，而是通过以土地、资金入股的方式投资，成为股东。
2012年，乌溪村看中经济效益较好的葡萄，建起了总投资500万元、占地500亩的葡萄种植园，并组建专业合作社。与南昌市其他水果种植园不同的是，乌溪村有15户村民通过土地入股的方式投资葡萄园，入股的土地达到了110亩。
对于土地全部入股的村民，葡萄园还优先提供了劳动岗位，解决他们失去土地后的工作岗位。如果多的村民可以做些管理工作，可以领到双份工资。
3.江苏无锡桃源村，土地承包经营权集合信托计划
2013年11月，北京信托在江苏无锡推出头部单土地流转信托——“北京信托-无锡阳山镇桃园村农村土地承包经营权集合信托计划”。
该信托期限为不少于15年，收益由“固定收益+浮动收益”两部分组成桃园村项目中，北京信托引入了土地股份合作社，使土地经营权股份化桃园村项目。桃园村土地信托采取了“土地合作社”+“专业合作社”的双合作社设计，即首先将拟进行信托的集体土地经营权确权到村民个人，再由村民以其土地经营权入股“土地合作社”，“土地合作社”作为委托人以土地经营权在北京信托设立财产权信托。同时，桃园村的水蜜桃种植能手成立“水蜜桃专业合作社”，北京信托代表桃园村土地信托将土地租赁给“水蜜桃专业合作社”。北京信托从“水密桃专业合作社”获得收益后再依据信托合同分配给受益人。将来，北京信托可根据需要为专业合作社提供资金支持。
专业大户承包模式。即由农业科技示范户、种田能手或者有一定经济实力的农户，通过各种渠道承包农户土地，开展集中连片生产经营。
专业合作社经营模式。即由一个“能人”牵头组织同类农业生产经营者成立合作社，合作社对社员农业生产开展全程服务。合作社主要为成员提供“五统一”服务，即统一开展技术培训，统一采购生产资料，统一农机作业，统一病虫害防治，统一销售农产品，降低生产成本，增加成员收入，促进了规模经营。委托代耕代种模式。对因外出打工、缺乏劳力而无法耕种、可能撂荒的土地，由农户委托村集体或农民专业合作社对其承包的土地进行耕种，农户需支付一定费用，所产粮食归农户。
除以上模式外，京山县流转土地的模式还有家庭农场模式、土地股份合作模式和龙头企业带动流转的模式。截至2013年11月底，该县流转土地面积41.22万亩，占承包耕地面积的48.6%。
1.土地流转推动规模化生产经营，衍生农村融资模式
黑龙江省肇东市五里明镇于2008年成立了3家玉米种植农民专业合作社和一家农机作业专业合作社。2009年五里明镇通过合作社形式又流转、整合了3万亩土地，进一步扩大种植规模。
在2009年合作社种植资金紧缺的情况下，银行与中粮集团通过创新“公司+合作社”模式，解决了借款人的燃眉之急。
首先，农户以土地入股加入合作社，通过土地流转由单一农户生产方式转变为农民专业合作社集约化和规模化经营管理;然后，银行与合作社签订协议，以合作社股东发起人代替农户成为承贷主体，公司或农户提供连带保证责任，并且积极探索土地承包经营权流转抵押方式;进而，农民合作社与中粮肇东签订粮食购销合同，中粮收购合作社农产品，以订单形式解决了粮食销售渠道;银行再与中粮肇东签订协议，由中粮肇东协助银行将合作社贷款本息从粮食收购款中代扣，确保银行信贷资金的封闭运行。
湖北多个地方政府建立了土地流转保障金制度，以预防土地流转过程中出现的“非农化”“非粮化”现象。
随着资本下乡的加速，有的地方盲目引进工商企业长时间、大面积租赁和经营农户承包地，加剧了土地“非粮化”“非农化”。
湖北省武汉市推出的土地流转“风险保障金”制度是为了预防农村土地在流转过程中出现的承包方改变土地用途而损害地质、中途退出等伤害农户利益的现象。风险保证金可用作上述行为的处罚金，数额一般为流转土地年租金的一到三倍，资金由各经管站代管，如承包方没有违反相关规定则在合同到期时退还。
专家表示：目前多数土地产权交易合同对此已经有清楚的责任条款，对承包方进行相应约束。因此，土地流转保障金制度的核心作用是在于预防，而非惩罚。因此，该保障金全国推广的可行性还有待探讨。
2007年，宁夏平罗县小店子村曾做过“土地银行”探索。
宁夏平罗县姚伏镇小店子土地信用合作社与一般的信用合作社不同，该合作社经营的主要是土地，因而被当地农民形象地称为“土地银行”。具体而言，这里的农民以村为单位成立“土地信用合作社”，在不改变土地用途的前提下，农民自愿把自己的耕地存入合作社，由合作社向存地农民支付“存地费”；合作社再把土地“贷”给经营大户或企业，并收取“贷地费”。
做法是集中该村两个小组共1700亩耕地，然后把这些地“贷”给该村村支书兼合作社理事长叶立国，由叶立国统一经营。入社的农民每亩每年可得480元“存地费”，叶立国作为承包人，每年每亩要支付农民490元的“贷地费”。按照合作社章程，存贷之间的每亩10元的差价，主要用于本村集体公益事业。
在平罗县土地合作社章程中，有一个条款尤为引人注目。其第21条提出：“本社的存地证可以用作质押物。本社存地人以存地证为本人或他人担保、抵押的，应当事先告知并征得理事会同意并出具许可证明方可担保、抵押，否则无效。”
“存地证”如果可抵押贷款，事实上就等于“农地承包经营权”可以实现抵押。在当时，这无疑突破了现有法律“农地承包权不能抵押”的限制。
合作社还给农民发的“存地证”是一个红皮的证书，内容和格式由县农牧局经管站指导设计。存地证的内容，包括存地人姓名、住址、存入土地面积、土地性质、存地日期、期限、年每亩价格、年总计金额等。在另一页，还有存入土地的具体地块、位置等信息。存地期限为三年。
2002年颁布的《农村土地承包法》把土地承包经营权流转政策上升为法律。
2007年实施的《物权法》进一步完善了土地承包经营权流转的有关规定。
党的十七大提出“按照依法、自愿、有偿原则,健全土地承包经营权流转市场,有条件的地方可以发展多种形式的适度规模经营”,指明了土地承包经营权流转的方向。
2008年10月12日党的十七届三中全会在保持土地承包经营权流转政策连续性的基础上,总结了近年来各地土地承包经营权流转的经验,在制定的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中,再次提出“按照依法、自愿、有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营”。
2009-2010年，中发〔2009〕一号、〔2010〕一号文件都对土地承包经营权规范流转提出了新的要求。蕞初的土地流转起源于1999年个别农户之间的小规模流转,随着党的支农惠农政策的实施和流转政策明朗,流转规模逐步扩大,流转形式也呈现多样化。
2012年党的十八大报告首次提出改革征地制度，强调要“提高农民在土地增值收益中的分配比例”。同时，报告申明坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权。
11月28日，国务院召开常务会议，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，并提请全国人大审议。
2013年1月，在全国国土资源工作会议上，国土部对国土资源工作进行部署，其中“深化土地管理制度改革”是重点之一，具体内容包括：积极开展土地产权制度改革试点，着力形成产权明晰、权能明确、权益保障、流转通畅、合理分配的农村集体土地产权制度;将农村土地流转与增减挂钩相结合，科学制定城乡土地利用总体规划;加快推进土地管理制度和农村土地股份制改革研究;围绕农村集体土地流转和宅基地管理，集中力量突破难点，以蕞大的改革共识保障宅基地的取得和退出，推动集体土地有序进入市场。
2014年中央一号文件中提出：完善农村土地承包政策。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善蕞严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。有关部门要抓紧研究提出规范的实施办法，建立配套的抵押资产处置机制，推动修订相关法律法规。切实加强组织领导，抓紧抓实农村土地承包经营权确权登记颁证工作，充分依靠农民群众自主协商解决工作中遇到的矛盾和问题，可以确权确地，也可以确权确股不确地，确权登记颁证工作经费纳入地方财政预算，中央财政给予补助。稳定和完善草原承包经营制度，2015年基本完成草原确权承包和基本草原划定工作。切实维护妇女的土地承包权益。加强农村经营管理体系建设。深化农村综合改革，完善集体林权制度改革，健全国有林区经营管理体制，继续推进国有农场办社会职能改革。
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