区域振兴20 - 从“做大城市”走向“城乡合理分工”时代
从全国的层面来看，区域振兴的1.0时代核心城市吸引全国资源发展的时代，从具体城市层面来看，区域振兴1.0时代是“做大城市”的时代。
在区域振兴的1.0时代，我们以区域核心城市为支点，对外积极吸引外资投资，对内富集全国资源要素重点发展重点一二线城市，转变早期一个区域有侧重的发展多个城市的思路，转而重点发展区域核心城市。以广西省为例，广西80-90年代是有侧重的发展南宁、柳州、防城港等多个城市，后期则将资源集中于省会城市南宁做重点发展。而在省一级行政中，也存在对应的倾向，即集多个省的资源重点发展一个核心区域。以江苏省与浙江省为例，80-90年代浙江省制造业人才基础、技术基础、产业规模并不差于江苏省，但在江苏省“大招商”下，技术与人才并不占优势的江苏省依托于廉价的土地供给、充裕的补贴扶持资金下，快速发展占据制造业龙头地位，其中中央政府的政策倾斜（如苏州、无锡工业园区建设始末）与管理默许发挥着决定性的作用。
当然，事实证明这是一个正确的历史举措，但同样带来了相应问题，比如环京贫困带、环沪贫困带、环广深贫困圈等，重点发展的核心城市对周边城市的发展产生了“真空吸血”效应，使得周边城市直接沦为核心城市的后勤供应保障城市。我们熟悉的华夏幸福600340股吧)、宏泰发展等，均是借助环核心城市有中长期发展空间，但地方政府缺乏对应财力撬动，进而构建自身企业的业务模型。
在区域振兴1.0时代，核心城市快速做大。核心城市在产业方面体现为区域制造业为主的发展，在城市方面体现为区域的城镇化– 即人口和城市建设向中心城区集聚。
此阶段城市发展逻辑，即“产-城-人”的逻辑，即“发展产业-建设城市-进而留住产业人口-再发展产业-再建设城市-进一步富集产业人口”的循环。在产业与城市发展方面，以制造业为主商业、服务业在城区中集聚，追求产业规模效应，为城市发展提供经济动力；在要素分布特征方面，表现为人口、产业、资本等要素向城市集聚。蕞终结果是促进了城镇化率提高、城市整体收入水平的提高、城市规模的扩大，进而带动了所谓的“房地产黄金时代”。
区域振兴1.0时代着眼点在于“城区”，带来的问题就是城乡二元问题– 所以提出种种政策希望缩小城乡差距；在产业快速导入背景下，规划目光不够长远，缺乏规划下通勤时间久、睡城问题严重 – 所以提出产城融合，希望通过建立产城融合的产业新城的方式解决“睡城”问题。其中较为典型的城市就是苏州市，苏州市受中央政策支持同时比邻上海，建设苏州工业园区与苏州新区的过程中表现突出。
区域振兴2.0时代不仅是解决1.0时代的痛点，更是区域振兴模型的整体转向。从两个层面来看，其一是全国的维度来看，都市圈城市群将是未来发展的主流，其二从城市的维度来看，一二线核心城市的城乡融合发展将成为主流，而都市圈的三四线城市+国家战略性中心城市（万达在兰州干）则承担了广袤城镇化进程下剩余20%-30%的进度。
（1）从全国层面看，区域振兴2.0时代是自然发展的都市圈与国家战略性城市的时代
区域振兴2.0时代，我们一方面尊重市场的选择，将发展重心转向了都市圈城市，这个资料很多，本文不再赘述都市圈相应内容，但另一方面，值得注意的是，我国对于战略城市的发展亦是投入了巨量的资源。
从企业动作层面，我们可以看到，宣称不做重资产的万达在兰州、海南、成渝等区域的重资产投资持续加码，作为国内蕞懂政治的开发商其打法值得深入研究。同时，我们可以看到一批央企国企也在国家战略性区域加强投资，以招商蛇口001979股吧)为例，招商蛇口提出的综合发展模式其核心是综合发展战略，即“拥抱国家战略，布局京津冀一体化、长三角一体化，粤港澳大湾区、中西部的开发，海南自贸区一带一路等国家战略发展方向，坚持与政府合作，构建新型的政企合作模式”。其中对于战略型新兴区域的重视亦是可见一斑。
图 – 真正实现快速人口导入的是特大城市与Ⅰ型大城市，即都市圈重要节点性城市
在区域振兴2.0时代，区域振兴2.0时代把着眼点从“城区”转向“城乡”，不再是把所有的资源往城区去集中，而是追求城乡协调发展。
区域振兴2.0时代逻辑，即“城-人-产”的逻辑，即“完善城市建设-孵化并留住高端人才-实现产业创新升级”。从产业上来看，区域振兴2.0 时代的产业动力将发生改变，从一味的追求城市规模经济、规模效益的制造业、商业服务业，转向城乡结合产业的发展，一方面如康养产业、文旅产业、文化创意等快速发展与崛起，另一方面，一些创新研发型的产业在城乡进行专业性的集聚，构建高智力密度的研发创新小镇也是重要趋势。在要素分布特征方面，与区域振兴1.0时代的人才、资本、土地等要素向中心城区集中不同，区域振兴2.0时代要素转向“城乡之间”的合理分工，也就是说一些要素、机会将从城区转向乡村，反过来乡村的一些要素也要进入城市，实现区域振兴2.0时代要素分布的均衡。
而从城市上，反映出的则为城市规模的不断扩张，城市人口密度下降，但同时乡村建设水平提升、乡村面貌提升、特别是乡村的人、乡村的生活质量，乡村文化的全面复兴。
图 – 城市发展伴随人口密度下降，我国一线城市尚处于大城市头部阶段，远未达大城市发展的稳态
举两个例子，其一是日本东京，东京在1960年完成东京都市圈规划后，对于东京地区有序的城镇化推进加速，其中与城市扩张相对应的是原先乡村位置的新城的崛起与同步的乡村居住、生活条线的全面改善，进而在新城周边逐步聚集中小型的城市新节点，聚集了一批具备生命力的新兴产业。而通过东京地铁将主城、新城、城市中小型节点与枢纽链接，构建了完整的东京都市圈。
其二，以重庆市为例，重庆采取地票制度，其是观察到国外在区域振兴2.0时代，城市发展与乡村发展并进的局面，进而希望一方面农民带票进城可以多一份保障，另一方面希望城市发展能通过地票制度反哺乡村发展。如今反观政策，一定程度上是有一些超前的，在区域振兴1.0时代到2.0时代的转换，需要一个过程，即真空吸血效应不可避免，而后期的城乡共同发展则是在要素成本、人民喜好等各种复杂因素复合下，市场主导下的自然行为，而非政策强制可实现的。政策的参与反而可能适得其反，不免拔苗助长之嫌。
国内区域振兴1.0时代与区域振兴2.0时代将长期并存，形成产业流动的高低位差。我们以城镇化超过60%为区域振兴2.0时代的分界线，其原因在于我国城镇化率60%是由多重均值构成的，基于我国地形条件城镇化率的极限预估在90%以下，而华东与华南的高速发展与西南、华中、华北的发展又存在显著的分档。以上海、深圳、北京、广州为主导的一线城市所辐射的周边区域已经进入具备显著的城市化中后期特点。而华中、西南、东部部分发展较慢的城市群仍处在区域振兴1.0时代。
这样的差距使得在国内，一方面存在着广袤的产业导入驱动城镇化推进的区域振兴1.0时代的机会，又存在着以城乡融合城市密度下降为主导的区域振兴2.0时代。区域发展
都市圈的核心城市与节点性城市，在区域振兴2.0时代，伴随着城市的扩大与人口密度降低，城乡融合产业的发展与核心城市的低附加值的产业疏散，中长期来看，国内资产升值空间将被固定在都市圈的核心城市与节点性城市。而对于企业而言，在都市圈的核心城市与节点性城市强化自身运营能力，持有优质资产将是较好选择。
同时作为都市圈非核心城市或节点性城市，仍将处于区域振兴1.0时代，主要依托产业转移，去重演“发展产业-建设城市-进而留住产业人口-再发展产业-再建设城市-进一步富集产业人口”的传统循环。而其中，战略性城市将优先获取相应政策支持，进而获取发展机会。在这类城市进行传统的高周转开发，跟随城市扩张将是较好选择。
区域振兴逻辑转变将带动文旅、康养、农业等相关产业发展模式的蝶变，传统开发模式将越走越窄，模式重塑、
以文旅为例，在区域振兴1.0时代，文旅小镇主要商业模式强调的是乡村或者文旅资源好的地方把价值挖掘出来，利用起来。实现土地价值的提升。具体提升模式，即房地产发展起来，简而言之，即把文旅资源利用起来，开发出来，从而提升土地价值，通过房地产来兑现自身的价值。而在在区域振兴2.0时代，就会有所差别，在2.0时代要强调对乡村的服务，也就是说功能会更加的丰富，不仅是文旅，要促进文旅带动乡村各个方面的振兴发展，包括一二三产业融合、包括乡村人文艺术的振兴。所以文旅行业在区域发展2.0时代对于乡村的或者说城乡之间的文化的复兴，对于区域的文化情感的复兴，对于通过文化情感的复兴来引领城乡之交、乡村文旅产业的发展，包括一二三产融合、乡村振兴、区域融合发展的作用将会更加的突出。
区域振兴2.0 - 从大城市时代走向城乡合理分工时代，城乡融合的发展将深刻影响区域产业布局、区域发展逻辑。在区域发展逻辑变化下，曾经很多看似遇到瓶颈市场业完全有机会把生意再以全新姿态，去顺应时代发展大潮流。而成熟的领域也需要谋变创新，进而驱动在区域振兴2.0下全新波段的发展。
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