中南高科的问题不只是吹牛：产业园数据涉嫌造假、合同存在操纵财务数据隐患
第二条第1款写到，乙方“与管委会政府、规划、国土等部门沟通前期工作，具体涉及土地谈判及招拍挂工作中的有关事项，为甲方争取以蕞优惠的土地价格蕞终获取该地块之土地使用权。”
财经十一人的疑问是，乙方作为一个空壳公司，提供什么服务能让甲方在获取土地使用权时获得优惠？这种服务会不会涉及法律的灰色地带？
或者，此居间合同可能就是股东出逃资金的方式。也就是说，乙方并不需要真的为甲方提供实质服务，甲方只是借乙方把资金从原公司转到体外。
继续看合同条款。第二条第3款写到，甲方可以根据需要，由关联企业作为竟得人取得该地块的使用权。同时，第三条第4款写到，甲方也可以安排其关联公司支付居间费用。第七条第2款写到：“本合同双方应对本合同的内容和事项严格保密。”
这三个条款加总起来，可以使拟上市的中南高科随意处理成本和收益。未来如果想掏空上市公司，可以把居间合同的成本放入上市公司，收益可以放在上市公司之外。如果需要做高业绩，则可以把收益放入上市公司，而居间合同的成本放在上市公司体外。
投资者需要警惕这种不披露的关联交易。因为上市公司的实控人可以用关联交易虚增上市公司利润，也可以掏空上市公司。实际上，中南高科的实控人陈锦石控制的另一家上市公司，中南建设（000961． SZ）也涉嫌隐瞒关联交易。（详见本号今年3月16日《中南建设54亿关联交易疑云》）
仅2020年，中南高科就新开工40个园区，这种居间合同，中南高科肯定签了不止一份。
中南高科招股书第112页有以下关于产业园预售的记述：“商品房预售须遵守建设部于一九九四年十一月十五日颁布并于二零零一年八月十五日及二零零四年七月二十日修订的《城市商品房预售管理办法》（预售办法）。《预售办法》规定，商品房预售须按照特定程序办理。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。根据《城市房地产管理法》及《预售办法》，预售商品房所得款项应当用于有关工程的开发及建设。”
财经十一人向北京百朗律师事务所合伙人崔瀚文咨询了商品房的定义，他认为商品房就是盖在国有土地上的具备合法条件的成品房子，通常来说包括四类用途：住宅、商业、办公、工业。
因此，中南高科销售产业园的厂房，也应该遵守以上的《预售办法》。然而，中南高科的很多项目在销售时，不仅没有取得预售许可证，甚至没有取得土地使用权证。
在中南高科IPO招股书第154页，却有如下记述：“对于我们开发经营的产业园，我们在和政府签订相关投资协议后就开始预招商，通常在项目土地公开招标、拍卖或挂牌出售时完成目标10%左右的客户锁定；项目开工时一般可以完成30%左右的招商进度；项目竣工时完成90%左右的招商进度。”
上文说：“在土地公开招标、拍卖或挂牌出售时完成目标10%左右的客户锁定。”为了解中南高科如何锁定客户，我们通过其招商人员要到了一份《定制厂房预约合同》的空白样本。
此合同头部条第1款写到，出让人拟以出让方式取得位于某地区某地块的国有土地使用权．．．．．．该地块目前尚未取得《国有建设用地使用权证书》。也就是说，合同签订之时，出让人（也就是中南高科的某个子公司）尚未取得土地使用权。
再看此合同第五条第1款的付款方式：“于本合同签订后一个月内．．．．．．支付完毕。”
崔瀚文律师看完此合同后指出：从民事法律关系的角度，签这样的合同也不能说违法，因为合同里也释明了尚未取得土地证等情况，出卖人愿意卖，买受人愿意签，法律也不禁止。法律不禁止，指的是全国人大制定的法律和国务院发布的行政法规，不包括部门规章和地方规章、地方法规。只有违反了前两者，才可能导致合同无效，违反后面的低层级法规，不会导致合同无效。
但崔律师同时认为：从政府行政管理的角度，这种合同应该是不允许的，因为没有取得合法手续就签合同出售厂房，未来的不确定性太大，合同一方的风险太大，这种合同如果数量过多，会造成很大社会风险。
财经十一人的疑问是，如果中南高科取得成绩的前提是采用了违规的方式，那么中南高科的商业模式是否可持续？又是否符合上市的条件？
比如，无锡惠山智造产业园二期，由于无法按照计划拿到土地，导致了退房风波。类似情况还包括西安临潼项目，南京滨江项目，南通滨海项目，江苏宜兴项目。
如果未来客户大规模退房之时，恰逢中南高科流动性紧张，这就会引发重大经营风险。
中南高科的愿景和宣传是服务先进制造业，因此在自己的名字中用到了“高科”二字。但财经十一人随机抽取了6家中南高科产业园，并向其招商人员咨询入园条件。发现这6个产业园对入住企业仅有环保和纳税方面的限制，并不在乎企业是否属于先进制造业。
如果中南高科的招商人员更在乎产业园的销售，而不是产业升级，那中南高科产业园恐怕难以担当地方政府产业升级之重任，和其他的产业园企业相比，中南高科没有显著优势。
IPO招股书第150页写到：“截至2020 年12 月31日，与我们签订定制或预售合同的客户总数为2，688 家。”
2020年8月5日，中南高科公众号文章《了不起的中国制造，大国崛起时代的“制造之光”》称：“中南高科．．．．．．目前招引入园企业超过4300家。”
2020年12月28日，中南高科公众号文章《懂企业强服务，中南高科做制造业“懂行”服务人》称：“截至目前，中南高科．．．．．．招引制造业企业6500多家。”
2021年1月7日，中南高科公众号文章《热点 中南高科荣获2020人力资源4项大奖》称：“中南高科目前．．．．．．招引企业超6500家。”
实际上，在中南高科公众号中，有10余篇文章提到入园企业数为4300家或6500家。这些数据与IPO招股书数据明显相左。中南高科涉嫌虚假宣传。
同时，中南高科在公司展板、宣传手册等多个宣传场合，宣称自己与腾讯、华为、中兴、西门子等企业存在战略联盟关系。财经十一人咨询了华为、西门子等企业的相关部门，对方均不能确认这种战略联盟关系。
当然，在战略联盟资源的众多图标下方，有一行小字：“以上数据由第三方提供．．．．．．蕞终解释权归品牌制作方。”
一般谈到战略联盟，必须有协议、契约，而这必须由企业自己签署，不知道中南高科的战略联盟关系为何是由“第三方”提供。
中南高科还在多个场合宣传与诸多科研院所形成了战略联盟。然而，财经十一人在公开资料里搜不到中南高科与中国科学院、华东师范大学、华南理工大学之间任何有实际意义的交集。不知道中南高科如何确认与这些科研院所的战略联盟关系？
下图右一是中南高科总裁丛学丰，左侧的图标矩阵中，头部行头部列的图标是中国科学院。财经十一人致电了中国科学院负责战略合作的传播局，通过对方给出的查询方式，无法查到中科院与中南高科存在战略合作关系。
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